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F2 BOULAY centre, au calme, lumineux duplex pour habiter ou investir, entrée privative avec placard, cuisine ouverte/séjour, chambre, wc individuel. Possibilité d'acquérir un garage

Bien expiré
VilleBoulay-Moselle (57)
Surface35
Coût Total101 500
Loyer Annuel5 287
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-135
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BOULAY-MOSELLE, BON RAPPORT QUALITE/PRIX! Pour habiter ou investir au coeur de la ville et à 5mn des commerces et bus. Au calme et en accès rapide à l'autoroute, appartement F2 duplex avec entrée privative, au rez de chaussée et 1er étage d'un immeuble ancien bien tenu et sécurisé, comprenant une entrée carrelée avec espace rangement, un wc individuel, une salle de bains avec douche; à l'étage entièrement parquet, un dégagement avec placard, une pièce de vie lumineuse avec espace cuisine (à aménagée), une chambre. Chauffage collectif gaz avec compteur individuel, électricité rénové, thermostat, VMC. Prévoir travaux de rafraichissement, installation d'une cuisine équipée,.. Ses atouts et sa situation en font un appartement très agréable à vivre; facilité de stationnement au pied de l'immeuble et possibilité d'acquérir un garage fermé en sus. Idéal en premier achat pour y vivre ou se constituer un patrimoine sûr, fort potentiel locatif! A découvrir sans tarder!

  • HEIDEIGER IMMOBILIER - REPONSE PRIORITAIRE ET RETOUR PLUS RAPIDE PAR SMS (indiquer le bien en question merci).
Ville : Boulay-Moselle
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57220
Coordonnées : 49.183570, 6.492130
Total : 101 500
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 36 700
Valeur du bien : 96 700
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35
Loyer prédit : 12.59€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 15.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5287€/an
Fourchette totale : 358€ - 543€/mois
Fourchette annuelle : 4294€ - 6510€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 531,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 311,69
Coût de l'assurance :8 627,50
Taxe foncière : 528,71€/an
Soit par mois : 44,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 440,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant pour remplacer le chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une cuisine équipée complète avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine à aménager
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700(1 049 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€, Peinture murs: 12 m² × 30€ = 360€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine équipée complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et électroménager)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boulay-Moselle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 981
Revenus locatifs : +5 287
Charges déductibles : -40 981
Résultat foncier Année 1 : -35 694(Déficit de 35 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 294
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 281 €/an
Revenus locatifs : +5 287
Charges déductibles : -4 281
Résultat foncier Années 2+ : 1 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14293.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 28740 9843 410-35 69721 400 €14 297 €14 297 €
25 3934 1943 3201 199--13 098 €
35 5014 1003 2261 401--11 697 €
45 6114 0033 1291 608--10 090 €
55 7233 9033 0291 820--8 270 €
65 8373 7992 9252 038--6 231 €
75 9543 6922 8182 262--3 969 €
86 0733 5812 7072 492--1 477 €
96 1953 4662 5922 729---
106 3193 3472 4732 971---
116 4453 2242 3503 221---
126 5743 0972 2233 477---
136 7052 9652 0923 740---
146 8392 8291 9564 010---
156 9762 6891 8154 288---
167 1162 5431 6694 573---
177 2582 3921 5184 866---
187 4032 2361 3635 167---
197 5512 0751 2015 476---
207 7021 9081 0345 794---
217 8561 7368626 121---
228 0131 5576836 456---
238 1741 3724986 801---
248 3371 1813077 156---
258 5049831107 520---
TOTAL169 346107 85749 31261 48921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 489
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110-6 420+7 530
2+1 1100+1 110
3+1 1100+1 110
4+1 1100+1 110
5+1 1100+1 110
6+1 1100+1 110
7+1 1100+1 110
8+1 1100+1 110
9+1 110+376+734
10+1 110+891+219
11+1 110+966+144
12+1 110+1 043+67
13+1 110+1 122-12
14+1 110+1 203-93
15+1 110+1 286-176
16+1 110+1 372-262
17+1 110+1 460-350
18+1 110+1 550-440
19+1 110+1 643-533
20+1 110+1 738-628
21+1 110+1 836-726
22+1 110+1 937-827
23+1 110+2 040-930
24+1 110+2 147-1 037
25+1 110+2 256-1 146
Total+27 750+18 447+9 303
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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