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F2 BOULAY centre, au calme, lumineux duplex pour habiter ou investir, entrée privative avec placard, cuisine ouverte/séjour, chambre, wc individuel. Possibilité d'acquérir un garage

Bien expiré
VilleBoulay-Moselle (57)
Surface35m²
Coût Total101 500€
Loyer Annuel5 287€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BOULAY-MOSELLE, BON RAPPORT QUALITE/PRIX! Pour habiter ou investir au coeur de la ville et à 5mn des commerces et bus. Au calme et en accès rapide à l'autoroute, appartement F2 duplex avec entrée privative, au rez de chaussée et 1er étage d'un immeuble ancien bien tenu et sécurisé, comprenant une entrée carrelée avec espace rangement, un wc individuel, une salle de bains avec douche; à l'étage entièrement parquet, un dégagement avec placard, une pièce de vie lumineuse avec espace cuisine (à aménagée), une chambre. Chauffage collectif gaz avec compteur individuel, électricité rénové, thermostat, VMC. Prévoir travaux de rafraichissement, installation d'une cuisine équipée,.. Ses atouts et sa situation en font un appartement très agréable à vivre; facilité de stationnement au pied de l'immeuble et possibilité d'acquérir un garage fermé en sus. Idéal en premier achat pour y vivre ou se constituer un patrimoine sûr, fort potentiel locatif! A découvrir sans tarder!

  • HEIDEIGER IMMOBILIER - REPONSE PRIORITAIRE ET RETOUR PLUS RAPIDE PAR SMS (indiquer le bien en question merci).
Ville : Boulay-Moselle
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57220
Coordonnées : 49.183570, 6.492130
Total : 101 500€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 96 700€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 12.59€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 15.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5287€/an
Fourchette totale : 358€ - 543€/mois
Fourchette annuelle : 4294€ - 6510€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 531,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 311,69€
Coût de l'assurance :8 627,50€
Taxe foncière : 528,71€/an
Soit par mois : 44,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 440,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant pour remplacer le chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une cuisine équipée complète avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine à aménager
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(1 049 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€, Peinture murs: 12 m² × 30€ = 360€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine équipée complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et électroménager)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boulay-Moselle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 981 €
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -40 981 €
Résultat foncier Année 1 : -35 694 €(Déficit de 35 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 281 €/an
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -4 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14293.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 287 €40 984 €3 410 €-35 697 €21 400 €14 297 €14 297 €
25 393 €4 194 €3 320 €1 199 €--13 098 €
35 501 €4 100 €3 226 €1 401 €--11 697 €
45 611 €4 003 €3 129 €1 608 €--10 090 €
55 723 €3 903 €3 029 €1 820 €--8 270 €
65 837 €3 799 €2 925 €2 038 €--6 231 €
75 954 €3 692 €2 818 €2 262 €--3 969 €
86 073 €3 581 €2 707 €2 492 €--1 477 €
96 195 €3 466 €2 592 €2 729 €---
106 319 €3 347 €2 473 €2 971 €---
116 445 €3 224 €2 350 €3 221 €---
126 574 €3 097 €2 223 €3 477 €---
136 705 €2 965 €2 092 €3 740 €---
146 839 €2 829 €1 956 €4 010 €---
156 976 €2 689 €1 815 €4 288 €---
167 116 €2 543 €1 669 €4 573 €---
177 258 €2 392 €1 518 €4 866 €---
187 403 €2 236 €1 363 €5 167 €---
197 551 €2 075 €1 201 €5 476 €---
207 702 €1 908 €1 034 €5 794 €---
217 856 €1 736 €862 €6 121 €---
228 013 €1 557 €683 €6 456 €---
238 174 €1 372 €498 €6 801 €---
248 337 €1 181 €307 €7 156 €---
258 504 €983 €110 €7 520 €---
TOTAL169 346 €107 857 €49 312 €61 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110 €-6 420 €+7 530 €
2+1 110 €0 €+1 110 €
3+1 110 €0 €+1 110 €
4+1 110 €0 €+1 110 €
5+1 110 €0 €+1 110 €
6+1 110 €0 €+1 110 €
7+1 110 €0 €+1 110 €
8+1 110 €0 €+1 110 €
9+1 110 €+376 €+734 €
10+1 110 €+891 €+219 €
11+1 110 €+966 €+144 €
12+1 110 €+1 043 €+67 €
13+1 110 €+1 122 €-12 €
14+1 110 €+1 203 €-93 €
15+1 110 €+1 286 €-176 €
16+1 110 €+1 372 €-262 €
17+1 110 €+1 460 €-350 €
18+1 110 €+1 550 €-440 €
19+1 110 €+1 643 €-533 €
20+1 110 €+1 738 €-628 €
21+1 110 €+1 836 €-726 €
22+1 110 €+1 937 €-827 €
23+1 110 €+2 040 €-930 €
24+1 110 €+2 147 €-1 037 €
25+1 110 €+2 256 €-1 146 €
Total+27 750 €+18 447 €+9 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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