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Maison 7 pièces 143 m²

VilleGuiscriff (56)
Surface143m²
Coût Total146 210€
Loyer Annuel11 970€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 566,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 143 m²

Sur la commune de GUISCRIFF, dans un hameau paisible en campagne à 7 kilomètres de GOURIN, cette maison à usage d'habitation propose : Au rez-de-chaussée : une entrée avec une véranda, un salon avec une cheminée, une cuisine, une salle à manger, trois chambres sur parquet avec des placards, une salle d'eau, et un WC séparé. A l'étage : deux chambres, un WC avec un point d'eau, et deux greniers. Terrain d'une contenance totale de 1 373 m² avec un jardin, un garage attenant, un puits, une chaufferie / buanderie, et une dépendance à usage d'atelier. TRAVAUX À PRÉVOIR ! Prix : 81 000 Euros Frais d'Agence Inclus - Contact de l'Agence : Nicolas LE GUILLY au [Coordonnées masquées].

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 143 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/05/2026

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 170 € et 7 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.048943, -3.641886
Total : 146 210€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 58 730€
Valeur du bien : 139 730€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11970€/an
Fourchette totale : 786€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 9429€ - 15196€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,21 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 047 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-80 047€ (-49.7%)
Marge achat-revente :14 837€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 005,22€
Coût de l'assurance :12 793,38€
Taxe foncière : 1 197,04€/an
Soit par mois : 99,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 730 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 150€
    Isolation combles: 143 m² × 70€/m² = 10010€, Main d'œuvre: 140€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 900€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12900€ = 12900€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 580€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 810€ = 14580€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète: 10000€ (éléments et équipements, pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 10m² = 1800€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 60€/m² × 15m² = 900€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 630€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 970 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 210 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 158 €
Revenus locatifs : +11 970 €
Charges déductibles : -65 158 €
Résultat foncier Année 1 : -53 187 €(Déficit de 53 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 428 €/an
Revenus locatifs : +11 970 €
Charges déductibles : -6 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31787.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 970 €65 163 €4 724 €-53 192 €21 400 €31 792 €31 792 €
212 210 €6 305 €4 596 €5 905 €--25 887 €
312 454 €6 173 €4 464 €6 281 €--19 606 €
412 703 €6 037 €4 328 €6 666 €--12 940 €
512 957 €5 896 €4 187 €7 061 €--5 879 €
613 216 €5 751 €4 042 €7 466 €---
713 481 €5 600 €3 892 €7 880 €---
813 750 €5 445 €3 736 €8 305 €---
914 025 €5 285 €3 576 €8 741 €---
1014 306 €5 119 €3 410 €9 187 €---
1114 592 €4 948 €3 239 €9 644 €---
1214 884 €4 771 €3 062 €10 113 €---
1315 181 €4 588 €2 879 €10 593 €---
1415 485 €4 399 €2 690 €11 086 €---
1515 795 €4 204 €2 495 €11 591 €---
1616 111 €4 002 €2 294 €12 108 €---
1716 433 €3 794 €2 085 €12 639 €---
1816 762 €3 579 €1 870 €13 183 €---
1917 097 €3 357 €1 648 €13 740 €---
2017 439 €3 127 €1 418 €14 312 €---
2117 787 €2 890 €1 181 €14 898 €---
2218 143 €2 644 €936 €15 499 €---
2318 506 €2 391 €682 €16 115 €---
2418 876 €2 129 €420 €16 747 €---
2519 254 €1 859 €150 €17 395 €---
TOTAL383 417 €169 455 €68 005 €213 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €0 €+2 514 €
5+2 514 €0 €+2 514 €
6+2 514 €+476 €+2 038 €
7+2 514 €+2 364 €+150 €
8+2 514 €+2 492 €+22 €
9+2 514 €+2 622 €-108 €
10+2 514 €+2 756 €-242 €
11+2 514 €+2 893 €-379 €
12+2 514 €+3 034 €-520 €
13+2 514 €+3 178 €-664 €
14+2 514 €+3 326 €-812 €
15+2 514 €+3 477 €-963 €
16+2 514 €+3 632 €-1 118 €
17+2 514 €+3 792 €-1 278 €
18+2 514 €+3 955 €-1 441 €
19+2 514 €+4 122 €-1 608 €
20+2 514 €+4 294 €-1 780 €
21+2 514 €+4 469 €-1 955 €
22+2 514 €+4 650 €-2 136 €
23+2 514 €+4 835 €-2 321 €
24+2 514 €+5 024 €-2 510 €
25+2 514 €+5 219 €-2 705 €
Total+62 850 €+64 189 €+-1 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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