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T4

Bien expiré
VillePau (64)
Surface79m²
Coût Total148 950€
Loyer Annuel9 927€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 708,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Joli t4 lumineux avec double salon salle à manger et cuisine séparée.2 chambres , un cellier et possibilité de créer facilement une troisième chambre . À proximité de tous les commerces à pied et pas loin de l’université. Places gratuites dans la rue .loue 575 euros.

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.302790, -0.358120
Total : 148 950€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 3 150€
Valeur du bien : 138 150€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9927€/an
Fourchette totale : 651€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7813€ - 12613€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :935 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 050 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-19 050€ (-12.4%)
Marge achat-revente :5 100€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 770,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 175,01€
Coût de l'assurance :11 171,25€
Taxe foncière : 992,66€/an
Soit par mois : 82,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour un aspect frais.
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 150 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:450€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 575€
    Peinture des murs et plafond: 35 m² × 45€/m² = 1575€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:225€
    Peinture des murs et plafond: 5 m² × 45€/m² = 225€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:900€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 45€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs pour la peinture ont été estimés à 45€/m², tenant compte de l'état des surfaces.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 927 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 950 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 515 €
Revenus locatifs : +9 927 €
Charges déductibles : -9 515 €
Résultat foncier Année 1 : 411 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 365 €/an
Revenus locatifs : +9 927 €
Charges déductibles : -6 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 561 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 927 €9 520 €4 931 €406 €---
210 125 €6 238 €4 799 €3 887 €---
310 328 €6 102 €4 663 €4 226 €---
410 534 €5 961 €4 522 €4 573 €---
510 745 €5 815 €4 376 €4 929 €---
610 960 €5 665 €4 225 €5 295 €---
711 179 €5 509 €4 070 €5 670 €---
811 403 €5 348 €3 908 €6 055 €---
911 631 €5 181 €3 742 €6 449 €---
1011 863 €5 009 €3 570 €6 854 €---
1112 100 €4 831 €3 391 €7 269 €---
1212 343 €4 647 €3 207 €7 696 €---
1312 589 €4 456 €3 017 €8 133 €---
1412 841 €4 259 €2 820 €8 582 €---
1513 098 €4 056 €2 616 €9 042 €---
1613 360 €3 845 €2 406 €9 515 €---
1713 627 €3 628 €2 188 €9 999 €---
1813 900 €3 403 €1 963 €10 497 €---
1914 178 €3 170 €1 730 €11 008 €---
2014 461 €2 929 €1 490 €11 532 €---
2114 750 €2 680 €1 241 €12 070 €---
2215 045 €2 423 €983 €12 622 €---
2315 346 €2 157 €717 €13 189 €---
2415 653 €1 882 €442 €13 772 €---
2515 966 €1 597 €158 €14 369 €---
TOTAL317 953 €110 313 €71 175 €207 640 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 085 €+122 €+1 963 €
2+2 085 €+1 166 €+919 €
3+2 085 €+1 268 €+817 €
4+2 085 €+1 372 €+713 €
5+2 085 €+1 479 €+606 €
6+2 085 €+1 588 €+497 €
7+2 085 €+1 701 €+384 €
8+2 085 €+1 816 €+269 €
9+2 085 €+1 935 €+150 €
10+2 085 €+2 056 €+29 €
11+2 085 €+2 181 €-96 €
12+2 085 €+2 309 €-224 €
13+2 085 €+2 440 €-355 €
14+2 085 €+2 574 €-489 €
15+2 085 €+2 713 €-628 €
16+2 085 €+2 854 €-769 €
17+2 085 €+3 000 €-915 €
18+2 085 €+3 149 €-1 064 €
19+2 085 €+3 302 €-1 217 €
20+2 085 €+3 460 €-1 375 €
21+2 085 €+3 621 €-1 536 €
22+2 085 €+3 787 €-1 702 €
23+2 085 €+3 957 €-1 872 €
24+2 085 €+4 131 €-2 046 €
25+2 085 €+4 311 €-2 226 €
Total+52 125 €+62 292 €+-10 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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