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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface66m²
Coût Total154 060€
Loyer Annuel8 664€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 590,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial MOUROUX-ROUZEE et associé vous proposent : Appartement à vendre - EVREUX (27000)

A VENDRE à EVREUX, emplacement numéro 1 pour cet appartement T3, de 66.31m², situé sur le parvis de la Mairie, au 2ème étage d'une copropriété sans ascenseur, comprenant : Entrée, salle de séjour de 18m² offrant un accès sur le balcon, cuisine aménagée, couloir avec placards desservant deux chambres avec placards (10.67m² & 14.34m²), salle de bains, WC. Balcon avec jolie vue sur Mairie - Beffroi - Cathédrale Grenier privatif offrant une belle surface de stockage de 22m² - Cave en sous-sol de 10m² Chauffage collectif - eau chaude individuelle Huisseries en double vitrage PVC sauf sur le séjour (huisserie bois en simple vitrage)

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude MOUROUX-ROUZEE et associé - Notaires à Évreux - N° SIRET : 80062474400010

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Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019424, 1.139917
Total : 154 060€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 40 660€
Valeur du bien : 145 660€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8664€/an
Fourchette totale : 594€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 7129€ - 10528€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 853,66 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 342 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-17 342€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-31 718€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 318,20€
Coût de l'assurance :13 480,25€
Taxe foncière : 866,37€/an
Soit par mois : 72,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de l'huisserie bois en simple vitrage du séjour par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager pour une cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 660 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:600€
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 390 €
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -47 390 €
Résultat foncier Année 1 : -38 726 €(Déficit de 38 726 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 326 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 730 €/an
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -6 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17326.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 664 €47 395 €5 330 €-38 731 €21 400 €17 331 €17 331 €
28 837 €6 595 €5 190 €2 242 €--15 090 €
39 014 €6 451 €5 045 €2 563 €--12 527 €
49 194 €6 301 €4 896 €2 893 €--9 634 €
59 378 €6 146 €4 741 €3 232 €--6 402 €
69 565 €5 986 €4 580 €3 580 €--2 822 €
79 757 €5 819 €4 414 €3 938 €---
89 952 €5 647 €4 241 €4 305 €---
910 151 €5 469 €4 063 €4 682 €---
1010 354 €5 284 €3 878 €5 070 €---
1110 561 €5 093 €3 687 €5 468 €---
1210 772 €4 895 €3 489 €5 877 €---
1310 988 €4 690 €3 284 €6 298 €---
1411 207 €4 477 €3 072 €6 730 €---
1511 432 €4 257 €2 852 €7 174 €---
1611 660 €4 030 €2 624 €7 631 €---
1711 893 €3 794 €2 388 €8 100 €---
1812 131 €3 550 €2 144 €8 582 €---
1912 374 €3 297 €1 891 €9 077 €---
2012 621 €3 035 €1 629 €9 587 €---
2112 874 €2 764 €1 358 €10 110 €---
2213 131 €2 483 €1 077 €10 649 €---
2313 394 €2 192 €786 €11 202 €---
2413 662 €1 891 €485 €11 771 €---
2513 935 €1 579 €173 €12 356 €---
TOTAL277 502 €153 118 €77 318 €124 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €0 €+1 819 €
4+1 819 €0 €+1 819 €
5+1 819 €0 €+1 819 €
6+1 819 €0 €+1 819 €
7+1 819 €+335 €+1 484 €
8+1 819 €+1 291 €+528 €
9+1 819 €+1 405 €+414 €
10+1 819 €+1 521 €+298 €
11+1 819 €+1 640 €+179 €
12+1 819 €+1 763 €+56 €
13+1 819 €+1 889 €-70 €
14+1 819 €+2 019 €-200 €
15+1 819 €+2 152 €-333 €
16+1 819 €+2 289 €-470 €
17+1 819 €+2 430 €-611 €
18+1 819 €+2 575 €-756 €
19+1 819 €+2 723 €-904 €
20+1 819 €+2 876 €-1 057 €
21+1 819 €+3 033 €-1 214 €
22+1 819 €+3 195 €-1 376 €
23+1 819 €+3 361 €-1 542 €
24+1 819 €+3 531 €-1 712 €
25+1 819 €+3 707 €-1 888 €
Total+45 475 €+37 315 €+8 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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