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Maison à vendre

VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface120m²
Coût Total99 560€
Loyer Annuel9 783€
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 558,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON TYPE 5

Façade neuve ! Fermetures récentes Chaudière gaz récente

PROXIMITE IMMEDIATE DU COLLEGE

Ideal investisseurs ! Rentabilité immédiate

Entrée desservant cuisine équipée ( + accès terrasse ) Salon 1 wc + lave mains

A L 'ETAGE:

2 chambres Salle d'eau

AU SECOND :

1 chambre ( ou salle de sport ) 1 chambre bébé ou coin bureau

Une cave sur toute la superficie de la maison complète ce bien donnant accès a une autre petite terrasse.

Ajoutons un léger rafraichissement ! Maison habitable et louable de suite !

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Coordonnées : 49.842072, 4.737429
Total : 99 560€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 94 200€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9783€/an
Fourchette totale : 648€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 7780€ - 12302€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 12.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,02 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 722 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-50 722€ (-43.1%)
Marge achat-revente :18 162€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 781,72€
Coût de l'assurance :8 711,50€
Taxe foncière : 630,00€/an
Soit par mois : 52,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 815,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bogny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 783 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 422 €
Revenus locatifs : +9 783 €
Charges déductibles : -31 422 €
Résultat foncier Année 1 : -21 639 €(Déficit de 21 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 222 €/an
Revenus locatifs : +9 783 €
Charges déductibles : -4 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 238.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 783 €31 425 €3 246 €-21 642 €21 400 €242 €242 €
29 978 €4 137 €3 159 €5 841 €---
310 178 €4 047 €3 069 €6 131 €---
410 382 €3 954 €2 975 €6 428 €---
510 589 €3 857 €2 879 €6 732 €---
610 801 €3 758 €2 779 €7 043 €---
711 017 €3 655 €2 676 €7 362 €---
811 237 €3 548 €2 570 €7 689 €---
911 462 €3 438 €2 460 €8 024 €---
1011 691 €3 324 €2 346 €8 367 €---
1111 925 €3 207 €2 229 €8 718 €---
1212 164 €3 086 €2 107 €9 078 €---
1312 407 €2 960 €1 982 €9 447 €---
1412 655 €2 830 €1 852 €9 825 €---
1512 908 €2 696 €1 718 €10 212 €---
1613 166 €2 558 €1 579 €10 609 €---
1713 430 €2 414 €1 436 €11 015 €---
1813 698 €2 266 €1 288 €11 432 €---
1913 972 €2 113 €1 135 €11 859 €---
2014 252 €1 955 €977 €12 296 €---
2114 537 €1 792 €813 €12 745 €---
2214 827 €1 623 €645 €13 204 €---
2315 124 €1 449 €470 €13 675 €---
2415 426 €1 268 €290 €14 158 €---
2515 735 €1 082 €103 €14 653 €---
TOTAL313 346 €98 443 €46 782 €214 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 420 €+8 474 €
2+2 054 €+1 680 €+374 €
3+2 054 €+1 839 €+215 €
4+2 054 €+1 928 €+126 €
5+2 054 €+2 020 €+34 €
6+2 054 €+2 113 €-59 €
7+2 054 €+2 209 €-155 €
8+2 054 €+2 307 €-253 €
9+2 054 €+2 407 €-353 €
10+2 054 €+2 510 €-456 €
11+2 054 €+2 615 €-561 €
12+2 054 €+2 723 €-669 €
13+2 054 €+2 834 €-780 €
14+2 054 €+2 947 €-893 €
15+2 054 €+3 064 €-1 010 €
16+2 054 €+3 183 €-1 129 €
17+2 054 €+3 305 €-1 251 €
18+2 054 €+3 430 €-1 376 €
19+2 054 €+3 558 €-1 504 €
20+2 054 €+3 689 €-1 635 €
21+2 054 €+3 823 €-1 769 €
22+2 054 €+3 961 €-1 907 €
23+2 054 €+4 103 €-2 049 €
24+2 054 €+4 247 €-2 193 €
25+2 054 €+4 396 €-2 342 €
Total+51 350 €+64 471 €+-13 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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