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Maison 5 pièces 120 m²

VilleEyburie (19)
Surface120m²
Coût Total128 420€
Loyer Annuel9 456€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 491,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

Proche d'Uzerche, maison en pierre offrant un beau potentiel avec jardin de 1200 m² environ et dépendance de 30 m². Elle offre actuellement trois chambres. Double vitrage fait, prévoir travaux de second oeuvre Honoraires à charge acquéreur : 11.95%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 233-7316X Date de réalisation du diagnostic : 05/07/2022 Prix hors honoraires : 52 700 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 021 € et 5 441 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Eyburie
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.460407, 1.633626
Total : 128 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 64 700€
Valeur du bien : 123 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9456€/an
Fourchette totale : 619€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7424€ - 12045€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :146 666 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-87 666€ (-59.8%)
Marge achat-revente :18 246€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 307,42€
Coût de l'assurance :11 236,75€
Taxe foncière : 945,61€/an
Soit par mois : 78,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur consommation énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du parquet usé, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 700 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eyburie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 420 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 151 €
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -70 151 €
Résultat foncier Année 1 : -60 695 €(Déficit de 60 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 451 €/an
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -5 451 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39294.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 456 €70 155 €4 060 €-60 699 €21 400 €39 299 €39 299 €
29 645 €5 344 €3 949 €4 301 €--34 997 €
39 838 €5 230 €3 835 €4 608 €--30 389 €
410 035 €5 112 €3 717 €4 923 €--25 466 €
510 236 €4 990 €3 595 €5 246 €--20 220 €
610 440 €4 864 €3 469 €5 576 €--14 644 €
710 649 €4 734 €3 339 €5 915 €--8 729 €
810 862 €4 600 €3 205 €6 262 €--2 467 €
911 079 €4 462 €3 067 €6 618 €---
1011 301 €4 319 €2 924 €6 982 €---
1111 527 €4 171 €2 776 €7 356 €---
1211 758 €4 019 €2 624 €7 739 €---
1311 993 €3 861 €2 466 €8 131 €---
1412 233 €3 699 €2 304 €8 534 €---
1512 477 €3 531 €2 136 €8 946 €---
1612 727 €3 358 €1 963 €9 369 €---
1712 981 €3 179 €1 784 €9 802 €---
1813 241 €2 994 €1 599 €10 246 €---
1913 506 €2 804 €1 409 €10 702 €---
2013 776 €2 607 €1 212 €11 169 €---
2114 051 €2 404 €1 009 €11 647 €---
2214 332 €2 194 €799 €12 138 €---
2314 619 €1 977 €582 €12 642 €---
2414 911 €1 754 €359 €13 158 €---
2515 210 €1 523 €128 €13 687 €---
TOTAL302 883 €157 885 €58 307 €144 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €0 €+1 986 €
7+1 986 €0 €+1 986 €
8+1 986 €0 €+1 986 €
9+1 986 €+1 245 €+741 €
10+1 986 €+2 095 €-109 €
11+1 986 €+2 207 €-221 €
12+1 986 €+2 322 €-336 €
13+1 986 €+2 439 €-453 €
14+1 986 €+2 560 €-574 €
15+1 986 €+2 684 €-698 €
16+1 986 €+2 811 €-825 €
17+1 986 €+2 941 €-955 €
18+1 986 €+3 074 €-1 088 €
19+1 986 €+3 211 €-1 225 €
20+1 986 €+3 351 €-1 365 €
21+1 986 €+3 494 €-1 508 €
22+1 986 €+3 641 €-1 655 €
23+1 986 €+3 792 €-1 806 €
24+1 986 €+3 947 €-1 961 €
25+1 986 €+4 106 €-2 120 €
Total+49 650 €+43 500 €+6 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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