Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 80 m²

VilleBeauvais (60)
Surface80m²
Coût Total160 000€
Loyer Annuel10 772€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PLEIN CENTRE VILLE, APPARTEMENT RENOVE DE 80 M2 HAB AVEC GR

Bel appartement rénové de 80M2 habitable très bien situé au coeur du centre ville, à coté de la gare routière, situé au quatrième étage d'un immeuble de standing en pierre de taille avec grand balcon de 10 m2, comprenant séjour double de 35 m2, cuisine équipée, cellier, deux belles chambres, et possible trois chambre en divisant le séjour double, dressing, salle de bain, WC, cave, garage à vélo et à poucette, le tout très bien situé en plein centre-ville de Beauvais avec une vue agréable lointaine sur la partie de la ville la plus boisée, face au sud-ouest, proche de toutes commodités à deux pas des deux gares ainsi que de la place du marché. AFFAIRE RARE, A NE PAS MANQUER!!! Cette annonce vous est proposée par ERIC MEY DEVELOPPEMENT - SARL - NoRSAC: 333 535 888, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Beauvais

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 155_IDIBRR892 Consommation énergétique : 223 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 32 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Beauvais
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60000
Coordonnées : 49.431164, 2.082139
Total : 160 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 149 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10772€/an
Fourchette totale : 739€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 8873€ - 13076€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 032,58 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 606 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-32 606€ (-20.1%)
Marge achat-revente :2 606€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 867,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 072,30€
Coût de l'assurance :19 200,00€
Taxe foncière : 1 077,15€/an
Soit par mois : 89,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 957,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire, y compris électroménager et carrelage.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet si nécessaire.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien de la salle à manger si nécessaire.
Quantité: salle à manger complète (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 900€
    Rafraîchissement 3 chambres (30 m²): Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet entretien 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon (25 m²): Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 750€
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement salle à manger (15 m²): Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 023 €
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -27 023 €
Résultat foncier Année 1 : -16 251 €(Déficit de 16 251 €)
Imputable sur revenu global : 16 251 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 423 €/an
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -7 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 349 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 772 €27 028 €5 583 €-16 256 €16 256 €--
210 987 €7 282 €5 437 €3 705 €---
311 207 €7 131 €5 286 €4 075 €---
411 431 €6 975 €5 130 €4 456 €---
511 659 €6 813 €4 968 €4 846 €---
611 893 €6 645 €4 800 €5 247 €---
712 130 €6 472 €4 626 €5 659 €---
812 373 €6 292 €4 447 €6 081 €---
912 621 €6 105 €4 260 €6 515 €---
1012 873 €5 912 €4 067 €6 961 €---
1113 130 €5 712 €3 867 €7 418 €---
1213 393 €5 505 €3 660 €7 888 €---
1313 661 €5 290 €3 445 €8 371 €---
1413 934 €5 068 €3 223 €8 866 €---
1514 213 €4 838 €2 992 €9 375 €---
1614 497 €4 599 €2 754 €9 898 €---
1714 787 €4 352 €2 507 €10 435 €---
1815 083 €4 096 €2 251 €10 987 €---
1915 384 €3 831 €1 985 €11 554 €---
2015 692 €3 556 €1 711 €12 136 €---
2116 006 €3 271 €1 426 €12 735 €---
2216 326 €2 976 €1 131 €13 350 €---
2316 653 €2 671 €826 €13 982 €---
2416 986 €2 355 €510 €14 631 €---
2517 325 €2 027 €182 €15 298 €---
TOTAL345 015 €146 801 €81 072 €198 214 €16 256 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 877 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262 €-4 877 €+7 139 €
2+2 262 €+1 111 €+1 151 €
3+2 262 €+1 223 €+1 039 €
4+2 262 €+1 337 €+925 €
5+2 262 €+1 454 €+808 €
6+2 262 €+1 574 €+688 €
7+2 262 €+1 698 €+564 €
8+2 262 €+1 824 €+438 €
9+2 262 €+1 955 €+307 €
10+2 262 €+2 088 €+174 €
11+2 262 €+2 226 €+36 €
12+2 262 €+2 366 €-104 €
13+2 262 €+2 511 €-249 €
14+2 262 €+2 660 €-398 €
15+2 262 €+2 813 €-551 €
16+2 262 €+2 969 €-707 €
17+2 262 €+3 131 €-869 €
18+2 262 €+3 296 €-1 034 €
19+2 262 €+3 466 €-1 204 €
20+2 262 €+3 641 €-1 379 €
21+2 262 €+3 820 €-1 558 €
22+2 262 €+4 005 €-1 743 €
23+2 262 €+4 194 €-1 932 €
24+2 262 €+4 389 €-2 127 €
25+2 262 €+4 589 €-2 327 €
Total+56 550 €+59 464 €+-2 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →