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Maison - 4 pièce(s) - 131 m²

Bien expiré
VilleRochefort-en-Terre (56)
Surface131
Coût Total196 020
Loyer Annuel13 347
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 053,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Rochefort-en-Terre, sur un agréable terrain attenant de 168 m², cette authentique maison en pierre de 131 m² séduit par son charme et son potentiel. Elle offre un séjour lumineux de 31 m², exposé plein sud, agrémenté d'un poêle à bois, ainsi qu'une cuisine aménagée et équipée. Vous trouverez également une salle d'eau, un WC indépendant et deux belles chambres sur parquet. Le rez-de-chaussée dispose d'une spacieuse entrée et de deux pièces supplémentaires offrant de nombreuses possibilités d'aménagement : projet locatif, espace de télétravail ou atelier. La maison met en valeur des matériaux écologiques, tels que des enduits naturels et de la terre cuite, qui apportent chaleur et une atmosphère chaleureuse et authentique. (6.15 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : A Rafraichir Surface séjour : 31 Surface terrain : 168 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Bois Fenêtre : Mixte Bois - Alu Cuisine : Américaine Amenagée Equipée Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 13971

Ville : Rochefort-en-Terre
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Total : 196 020
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 46 980
Valeur du bien : 184 980
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13347€/an
Fourchette totale : 855€ - 1446€/mois
Fourchette annuelle : 10265€ - 17354€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 311,86 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 854
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-164 854 (-54.4%)
Marge achat-revente :106 834€ (35.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 028,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 232,28
Coût de l'assurance :17 151,75
Taxe foncière : 1 334,68€/an
Soit par mois : 111,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 112,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 980(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980
    Isolation toiture: 131 m² × 80€/m² = 10480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:400
    Peinture murs et plafonds salon: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort-en-Terre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 581
Revenus locatifs : +13 347
Charges déductibles : -55 581
Résultat foncier Année 1 : -42 234(Déficit de 42 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 834
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 601 €/an
Revenus locatifs : +13 347
Charges déductibles : -8 601
Résultat foncier Années 2+ : 4 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20833.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 34755 5876 586-42 24021 400 €20 840 €20 840 €
213 6148 4326 4115 182--15 659 €
313 8868 2516 2305 635--10 024 €
414 1648 0646 0436 100--3 924 €
514 4477 8705 8506 577---
614 7367 6705 6497 066---
715 0317 4635 4427 568---
815 3317 2485 2288 083---
915 6387 0275 0068 611---
1015 9516 7974 7769 153---
1116 2706 5604 5399 710---
1216 5956 3144 29410 281---
1316 9276 0604 03910 867---
1417 2655 7973 77711 468---
1517 6115 5253 50512 085---
1617 9635 2443 22312 719---
1718 3224 9532 93213 369---
1818 6894 6522 63114 037---
1919 0624 3412 32014 722---
2019 4444 0181 99815 425---
2119 8333 6851 66416 148---
2220 2293 3401 31916 889---
2320 6342 98396317 650---
2421 0472 61459418 432---
2521 4672 23221219 235---
TOTAL427 501192 73195 232234 77021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 770
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803-6 420+9 223
2+2 8030+2 803
3+2 8030+2 803
4+2 8030+2 803
5+2 803+796+2 007
6+2 803+2 120+683
7+2 803+2 270+533
8+2 803+2 425+378
9+2 803+2 583+220
10+2 803+2 746+57
11+2 803+2 913-110
12+2 803+3 084-281
13+2 803+3 260-457
14+2 803+3 440-637
15+2 803+3 626-823
16+2 803+3 816-1 013
17+2 803+4 011-1 208
18+2 803+4 211-1 408
19+2 803+4 417-1 614
20+2 803+4 628-1 825
21+2 803+4 844-2 041
22+2 803+5 067-2 264
23+2 803+5 295-2 492
24+2 803+5 530-2 727
25+2 803+5 770-2 967
Total+70 075+70 431+-356
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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