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Détails du bien

Bien expiré
VilleRiverie (69)
Surface69m²
Coût Total141 060€
Loyer Annuel8 705€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EN EXCLUSIVITE TEYSSIER-CHRISTIN IMMOBILIER - RIVERIE, Village Médiéval - Charme et authenticité pour cet appartement de 70 m² environ situé dans une belle bâtisse en pierre au coeur du village. En rez-de-chaussée se trouve une grande salle à manger, cuisine fermée donnant sur le salon avec une belle hauteur sous plafond. En demi-niveau supérieur, un espace chambre et bureau. Chauffage central avec chaudière électrique expliquant le DPE G, mais possibilité gaz de ville et conduit de cheminée en attente pour poêle à granules ou bois. Copropriété de 5 lots, charges annuelles estimées 245 € par an. 90 000 € - honoraire à charge vendeur. DPE G - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 540 € et 4 830 € par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Riverie
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69440
Total : 141 060€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 43 860€
Valeur du bien : 133 860€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 13.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8705€/an
Fourchette totale : 573€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6876€ - 11021€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 738,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 531,10€
Coût de l'assurance :11 990,10€
Taxe foncière : 870,52€/an
Soit par mois : 72,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,42€/mois
Soit par an : 245,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 725,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 573 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière électrique actuelle.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - éléments très datés nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remise en état du sol.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 860 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation:180€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 30€ = 1800€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rafraîchissement:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€ = 480€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 705 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 871 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 190 €
Revenus locatifs : +8 705 €
Charges déductibles : -50 190 €
Résultat foncier Année 1 : -41 485 €(Déficit de 41 485 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 085 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 330 €/an
Revenus locatifs : +8 705 €
Charges déductibles : -6 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20084.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 705 €50 195 €4 740 €-41 490 €21 400 €20 090 €20 090 €
28 879 €6 209 €4 614 €2 670 €--17 419 €
39 057 €6 079 €4 484 €2 978 €--14 441 €
49 238 €5 944 €4 349 €3 294 €--11 147 €
59 423 €5 805 €4 210 €3 618 €--7 529 €
69 611 €5 661 €4 065 €3 951 €--3 578 €
79 803 €5 511 €3 916 €4 292 €---
810 000 €5 357 €3 762 €4 642 €---
910 200 €5 197 €3 602 €5 002 €---
1010 404 €5 032 €3 437 €5 371 €---
1110 612 €4 862 €3 266 €5 750 €---
1210 824 €4 685 €3 090 €6 139 €---
1311 040 €4 502 €2 907 €6 538 €---
1411 261 €4 313 €2 718 €6 948 €---
1511 486 €4 117 €2 522 €7 369 €---
1611 716 €3 915 €2 320 €7 801 €---
1711 950 €3 705 €2 110 €8 245 €---
1812 189 €3 489 €1 894 €8 701 €---
1912 433 €3 265 €1 669 €9 169 €---
2012 682 €3 033 €1 438 €9 649 €---
2112 935 €2 793 €1 198 €10 143 €---
2213 194 €2 545 €949 €10 650 €---
2313 458 €2 288 €693 €11 170 €---
2413 727 €2 022 €427 €11 705 €---
2514 002 €1 748 €152 €12 254 €---
TOTAL278 831 €152 269 €68 531 €126 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 828 €-6 420 €+8 248 €
2+1 828 €0 €+1 828 €
3+1 828 €0 €+1 828 €
4+1 828 €0 €+1 828 €
5+1 828 €0 €+1 828 €
6+1 828 €0 €+1 828 €
7+1 828 €+214 €+1 614 €
8+1 828 €+1 393 €+435 €
9+1 828 €+1 501 €+327 €
10+1 828 €+1 611 €+217 €
11+1 828 €+1 725 €+103 €
12+1 828 €+1 842 €-14 €
13+1 828 €+1 961 €-133 €
14+1 828 €+2 084 €-256 €
15+1 828 €+2 211 €-383 €
16+1 828 €+2 340 €-512 €
17+1 828 €+2 474 €-646 €
18+1 828 €+2 610 €-782 €
19+1 828 €+2 751 €-923 €
20+1 828 €+2 895 €-1 067 €
21+1 828 €+3 043 €-1 215 €
22+1 828 €+3 195 €-1 367 €
23+1 828 €+3 351 €-1 523 €
24+1 828 €+3 511 €-1 683 €
25+1 828 €+3 676 €-1 848 €
Total+45 700 €+37 968 €+7 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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