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Vente maison 6 pièces 168 m² Grésy-sur-Isère (73460) - Superimmo

Bien expiré
VilleGrésy-sur-Isère (73)
Surface168m²
Coût Total280 320€
Loyer Annuel18 954€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Un joli cocon où il fait bon de vivre !!! Spacieuse maison de 168 m² avec une chaleureuse pièce de vie de 63 m², 4 grandes chambres, 2 salles d'eau. Chauffage gaz de ville (chaudière neuve), cheminée avec insert et poêle à granules. Mitoyenne sur un côté et petit extérieur.

Ville : Grésy-sur-Isère
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73460
Coordonnées : 45.604538, 6.252526
Total : 280 320€
Prix d'acquisition : 228 000€
Travaux : 34 080€
Valeur du bien : 262 080€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1580€/mois
Loyer annuel estimé : 18954€/an
Fourchette totale : 1177€ - 2119€/mois
Fourchette annuelle : 14125€ - 25434€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 398,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :81,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 480,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 332,55€
Coût de l'assurance :24 528,00€
Taxe foncière : 1 895,42€/an
Soit par mois : 157,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 579,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 638,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (chaudière gaz neuve, poêle à granulés)
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Système de chauffage récent, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie/électricité
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 080 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 080€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (main d'œuvre incluse)
  • Système de chauffage:1 800€
    Vérification et optimisation système de chauffage: 1 système × 1800€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie/électricité salle de bain:3 000€
    Mise aux normes plomberie/électricité: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grésy-sur-Isère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 954 €/an
Calcul : 1 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 320 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 561 €
Revenus locatifs : +18 954 €
Charges déductibles : -46 561 €
Résultat foncier Année 1 : -27 607 €(Déficit de 27 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 481 €/an
Revenus locatifs : +18 954 €
Charges déductibles : -12 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6207.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 954 €46 570 €9 614 €-27 616 €21 400 €6 216 €6 216 €
219 333 €12 237 €9 361 €7 096 €---
319 720 €11 976 €9 099 €7 744 €---
420 114 €11 705 €8 828 €8 410 €---
520 517 €11 424 €8 547 €9 093 €---
620 927 €11 134 €8 257 €9 793 €---
721 345 €10 833 €7 956 €10 513 €---
821 772 €10 522 €7 645 €11 251 €---
922 208 €10 199 €7 323 €12 009 €---
1022 652 €9 866 €6 989 €12 786 €---
1123 105 €9 520 €6 644 €13 585 €---
1223 567 €9 163 €6 286 €14 405 €---
1324 038 €8 792 €5 916 €15 246 €---
1424 519 €8 409 €5 533 €16 110 €---
1525 010 €8 012 €5 136 €16 997 €---
1625 510 €7 602 €4 725 €17 908 €---
1726 020 €7 176 €4 300 €18 844 €---
1826 540 €6 736 €3 860 €19 804 €---
1927 071 €6 280 €3 404 €20 791 €---
2027 613 €5 809 €2 932 €21 804 €---
2128 165 €5 320 €2 444 €22 845 €---
2228 728 €4 814 €1 938 €23 914 €---
2329 303 €4 291 €1 414 €25 012 €---
2429 889 €3 749 €872 €26 140 €---
2530 487 €3 188 €311 €27 299 €---
TOTAL607 107 €245 326 €139 333 €361 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 980 €-6 420 €+10 400 €
2+3 980 €+264 €+3 716 €
3+3 980 €+2 323 €+1 657 €
4+3 980 €+2 523 €+1 457 €
5+3 980 €+2 728 €+1 252 €
6+3 980 €+2 938 €+1 042 €
7+3 980 €+3 154 €+826 €
8+3 980 €+3 375 €+605 €
9+3 980 €+3 603 €+377 €
10+3 980 €+3 836 €+144 €
11+3 980 €+4 075 €-95 €
12+3 980 €+4 321 €-341 €
13+3 980 €+4 574 €-594 €
14+3 980 €+4 833 €-853 €
15+3 980 €+5 099 €-1 119 €
16+3 980 €+5 372 €-1 392 €
17+3 980 €+5 653 €-1 673 €
18+3 980 €+5 941 €-1 961 €
19+3 980 €+6 237 €-2 257 €
20+3 980 €+6 541 €-2 561 €
21+3 980 €+6 853 €-2 873 €
22+3 980 €+7 174 €-3 194 €
23+3 980 €+7 504 €-3 524 €
24+3 980 €+7 842 €-3 862 €
25+3 980 €+8 190 €-4 210 €
Total+99 500 €+108 534 €+-9 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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