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Immeuble 3 pièces 81 m²

VillePré-en-Pail (53)
Surface81m²
Coût Total208 440€
Loyer Annuel9 174€
Rentabilité4.40%
Cashflow/mois-391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 055,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 3 pièces 81 m²

L'agence Lair Immobilier de Pré en pail, vous propose à la vente, cet immeuble situé dans un village au calme, à seulement 5 minutes des commerces et des écoles de Pré en pail.

Il se compose de 4 appartements en duplex avec pour chacun une entrée indépendante. Un appartement sur quatre est terminé, actuellement loué il comprend une pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée, wc et à l'étage deux chambres et une salle d'eau avec wc.

Les trois autres appartements sont à terminer (isolation, sol, électricité, sanitaire). A l'extérieur vous trouverez un terrain de 900 m² environ.

Idéal investisseur. Bonne rentabilité possible.

Pour plus de renseignements, contactez nous au [Coordonnées masquées]

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/10/2022

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 89 kWh/m²/an

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.450820, -0.235892
Total : 208 440€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 116 100€
Valeur du bien : 201 600€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9174€/an
Fourchette totale : 625€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7496€ - 11226€/an
Rentabilité brute :4.40%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 5.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :526,52 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :42 648 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :+42 852€ (+100.5%)
Marge achat-revente :-165 792€ (-388.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 949,65€
Coût de l'assurance :18 238,50€
Taxe foncière : 917,36€/an
Soit par mois : 76,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-390,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la configuration des appartements.
Quantité: 1 système pour chaque appartement (3 à installer)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique des appartements
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour les appartements.
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 3 appartements)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement.
Quantité: 3 chauffe-eaux
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des cuisines des 3 appartements à terminer.
Quantité: 3 cuisines complètes
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisines à terminer
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain des 3 appartements à terminer.
Quantité: 3 salles de bain complètes
Raison: État 3/5 visible sur photos - salles de bain à terminer
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres des 3 appartements.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres à terminer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres des 3 appartements.
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 appartements.
Quantité: 3 appartements
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans les 3 appartements.
Quantité: 3 appartements
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :116 100 €(1 433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:30 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 3 systèmes × 10000€/système = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:10 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3 chauffe-eaux × 3500€/chauffe-eau = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 3 cuisines × 8000€/cuisine = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 6000€/salle de bain = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 6 chambres × 300€/chambre = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 3 appartements × 3000€/appartement = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:9 000€
    Mise aux normes plomberie: 3 appartements × 3000€/appartement = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 174 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 116 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 475 €
Revenus locatifs : +9 174 €
Charges déductibles : -124 475 €
Résultat foncier Année 1 : -115 301 €(Déficit de 115 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 93 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 375 €/an
Revenus locatifs : +9 174 €
Charges déductibles : -8 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 93900.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 174 €124 481 €6 734 €-115 308 €21 400 €93 908 €93 908 €
29 357 €8 199 €6 552 €1 158 €--92 750 €
39 544 €8 011 €6 364 €1 533 €--91 217 €
49 735 €7 817 €6 170 €1 918 €--89 299 €
59 930 €7 616 €5 969 €2 313 €--86 985 €
610 128 €7 409 €5 762 €2 719 €--84 266 €
710 331 €7 195 €5 548 €3 136 €--81 130 €
810 538 €6 974 €5 327 €3 564 €--77 565 €
910 748 €6 745 €5 098 €4 004 €--73 562 €
1010 963 €6 509 €4 862 €4 455 €--69 107 €
1111 183 €6 264 €4 618 €4 918 €--64 189 €
1211 406 €6 012 €4 365 €5 394 €---
1311 634 €5 752 €4 105 €5 883 €---
1411 867 €5 482 €3 836 €6 385 €---
1512 104 €5 204 €3 557 €6 900 €---
1612 347 €4 917 €3 270 €7 430 €---
1712 593 €4 620 €2 973 €7 974 €---
1812 845 €4 313 €2 666 €8 532 €---
1913 102 €3 996 €2 349 €9 106 €---
2013 364 €3 669 €2 022 €9 696 €---
2113 632 €3 330 €1 683 €10 301 €---
2213 904 €2 981 €1 334 €10 924 €---
2314 182 €2 619 €972 €11 563 €---
2414 466 €2 246 €599 €12 220 €---
2514 755 €1 861 €214 €12 895 €---
TOTAL293 835 €254 222 €96 950 €39 612 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-6 420 €+8 346 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €0 €+1 926 €
5+1 926 €0 €+1 926 €
6+1 926 €0 €+1 926 €
7+1 926 €0 €+1 926 €
8+1 926 €0 €+1 926 €
9+1 926 €0 €+1 926 €
10+1 926 €0 €+1 926 €
11+1 926 €0 €+1 926 €
12+1 926 €+1 618 €+308 €
13+1 926 €+1 765 €+161 €
14+1 926 €+1 915 €+11 €
15+1 926 €+2 070 €-144 €
16+1 926 €+2 229 €-303 €
17+1 926 €+2 392 €-466 €
18+1 926 €+2 560 €-634 €
19+1 926 €+2 732 €-806 €
20+1 926 €+2 909 €-983 €
21+1 926 €+3 090 €-1 164 €
22+1 926 €+3 277 €-1 351 €
23+1 926 €+3 469 €-1 543 €
24+1 926 €+3 666 €-1 740 €
25+1 926 €+3 868 €-1 942 €
Total+48 150 €+31 140 €+17 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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