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Maison à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface206.2m²
Coût Total176 220€
Loyer Annuel21 762€
Rentabilité12.35%
Cashflow/mois+699€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 206.2 m²
Prix au m² : 674,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Ancienne maison vigneronne composée de deux bâtiments communiquants, avec jardin, la maison principale est aménagée en rez-de-chaussée en séjour-cuisine d'été avec 2 chambres et une salle d'eau. Au-dessus, pièces à vivre avec cuisine, salle à manger, 2 chambres et salle d'eau. La deuxième partie peut être aménagée ou transformée en terrasse à l'étage avec garage en rez-de-chaussée, nombreuses possibilités à exploiter..

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.210287, 2.300117
Total : 176 220€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 165 100€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206.2m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1813€/mois
Loyer annuel estimé : 21762€/an
Fourchette totale : 1435€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 17220€ - 27502€/an
Rentabilité brute :12.35%
Fourchette de rentabilité :9.77% - 15.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,79 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :349 672 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-210 672€ (-60.2%)
Marge achat-revente :173 452€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 933,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 872,94€
Coût de l'assurance :15 859,80€
Taxe foncière : 2 176,15€/an
Soit par mois : 181,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 813,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :698,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des revêtements de sol
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (12 m²): 600€/m² × 12 = 7200€, Électroménager: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs (48 m²): 30€/m² × 48 = 1440€, Revêtements de sol (48 m²): 25€/m² × 48 = 1200€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 762 €/an
Calcul : 1 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 966 €
Revenus locatifs : +21 762 €
Charges déductibles : -34 966 €
Résultat foncier Année 1 : -13 204 €(Déficit de 13 204 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 866 €/an
Revenus locatifs : +21 762 €
Charges déductibles : -8 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2504.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 762 €34 972 €6 061 €-13 210 €10 700 €2 510 €2 510 €
222 197 €8 712 €5 902 €13 484 €---
322 641 €8 548 €5 737 €14 093 €---
423 094 €8 377 €5 566 €14 717 €---
523 555 €8 200 €5 390 €15 355 €---
624 026 €8 017 €5 207 €16 009 €---
724 507 €7 828 €5 017 €16 679 €---
824 997 €7 632 €4 821 €17 365 €---
925 497 €7 429 €4 618 €18 068 €---
1026 007 €7 218 €4 408 €18 789 €---
1126 527 €7 001 €4 190 €19 526 €---
1227 058 €6 775 €3 965 €20 282 €---
1327 599 €6 542 €3 731 €21 057 €---
1428 151 €6 300 €3 490 €21 850 €---
1528 714 €6 050 €3 240 €22 664 €---
1629 288 €5 791 €2 981 €23 497 €---
1729 874 €5 523 €2 713 €24 351 €---
1830 471 €5 246 €2 435 €25 226 €---
1931 081 €4 958 €2 148 €26 123 €---
2031 702 €4 660 €1 850 €27 042 €---
2132 337 €4 352 €1 542 €27 984 €---
2232 983 €4 033 €1 223 €28 950 €---
2333 643 €3 703 €893 €29 940 €---
2434 316 €3 361 €551 €30 955 €---
2535 002 €3 007 €196 €31 995 €---
TOTAL697 029 €184 237 €87 873 €512 792 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 570 €-3 210 €+7 780 €
2+4 570 €+3 292 €+1 278 €
3+4 570 €+4 228 €+342 €
4+4 570 €+4 415 €+155 €
5+4 570 €+4 607 €-37 €
6+4 570 €+4 803 €-233 €
7+4 570 €+5 004 €-434 €
8+4 570 €+5 210 €-640 €
9+4 570 €+5 421 €-851 €
10+4 570 €+5 637 €-1 067 €
11+4 570 €+5 858 €-1 288 €
12+4 570 €+6 085 €-1 515 €
13+4 570 €+6 317 €-1 747 €
14+4 570 €+6 555 €-1 985 €
15+4 570 €+6 799 €-2 229 €
16+4 570 €+7 049 €-2 479 €
17+4 570 €+7 305 €-2 735 €
18+4 570 €+7 568 €-2 998 €
19+4 570 €+7 837 €-3 267 €
20+4 570 €+8 113 €-3 543 €
21+4 570 €+8 395 €-3 825 €
22+4 570 €+8 685 €-4 115 €
23+4 570 €+8 982 €-4 412 €
24+4 570 €+9 286 €-4 716 €
25+4 570 €+9 599 €-5 029 €
Total+114 250 €+153 838 €+-39 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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