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Achat maison

Bien expiré
VilleNiort (79)
Surface352m²
Coût Total372 180€
Loyer Annuel38 886€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+975€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 352 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 352 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Terrain de 661 m², Calme

Havre de calme et de sérénité, dominant la ville, tout près du centre, la pure chapelle de l'ancien carmel de Niort . C'est à sa hauteur - elle semble jaillir du sol -, et à la pureté de son appareil de pierres de taille que la chapelle doit sa fière allure. Des contreforts à retraites encadrent la façade et rythment les travées à l'extérieur. Les ouvertures sont en plein cintre, une rosace surmonte le portail sur la rue. En ayant recours au lexique roman, les constructeurs du 19e s. ont opté pour la sobriété : elle correspondait à la congrégation religieuse pour laquelle ils travaillaient. L'intérieur frappe par une ampleur qui semble dépasser les 352 m2 au sol et les 14 m de haut de la croisée. Il impressionne aussi par la quiétude immédiate qui s'en dégage. Le sol de dalles calcaires monte légèrement vers le choeur surélevé. Des arcs en berceau séparent les trois travées de la nef, une fois franchi une sorte d'étroit narthex sous la tribune accolée à la façade. Le transept est court, l'abside en cul-de-four. Les vitraux sont toujours en place, en bon état pour la plupart. La toiture d'ardoise a été refaite après la tempête de 1999 et l'intérieur nettoyé en 2005 : la luminosité n'en est que plus intense.

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.311440, -0.442680
Total : 372 180€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 134 580€
Valeur du bien : 354 580€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 352m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3241€/mois
Loyer annuel estimé : 38886€/an
Fourchette totale : 2578€ - 4073€/mois
Fourchette annuelle : 30937€ - 48878€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.31% - 13.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 833,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :108,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 941,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 844,34€
Coût de l'assurance :32 565,75€
Taxe foncière : 3 888,63€/an
Soit par mois : 324,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 240,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 266,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :974,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 352 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 352 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :134 580 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:14 080€
    Isolation combles: 352 m² × 40€/m² = 14080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:66 000€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1500€ = 66000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 886 €/an
Calcul : 3 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 180 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 303 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 134 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 152 080 €
Revenus locatifs : +38 886 €
Charges déductibles : -152 080 €
Résultat foncier Année 1 : -113 193 €(Déficit de 113 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 91 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 500 €/an
Revenus locatifs : +38 886 €
Charges déductibles : -17 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 91793.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 886 €152 092 €12 320 €-113 205 €21 400 €91 805 €91 805 €
239 664 €17 182 €11 991 €22 482 €--69 323 €
340 457 €16 842 €11 650 €23 616 €--45 708 €
441 266 €16 490 €11 298 €24 777 €--20 931 €
542 092 €16 125 €10 934 €25 966 €---
642 934 €15 749 €10 558 €27 185 €---
743 792 €15 360 €10 168 €28 433 €---
844 668 €14 957 €9 766 €29 711 €---
945 561 €14 541 €9 350 €31 021 €---
1046 473 €14 111 €8 919 €32 362 €---
1147 402 €13 666 €8 474 €33 737 €---
1248 350 €13 205 €8 014 €35 145 €---
1349 317 €12 730 €7 538 €36 588 €---
1450 304 €12 238 €7 046 €38 066 €---
1551 310 €11 729 €6 538 €39 581 €---
1652 336 €11 203 €6 011 €41 133 €---
1753 383 €10 659 €5 468 €42 724 €---
1854 450 €10 096 €4 905 €44 354 €---
1955 539 €9 515 €4 323 €46 024 €---
2056 650 €8 913 €3 722 €47 737 €---
2157 783 €8 292 €3 100 €49 491 €---
2258 939 €7 649 €2 457 €51 290 €---
2360 117 €6 984 €1 792 €53 134 €---
2461 320 €6 296 €1 105 €55 024 €---
2562 546 €5 585 €394 €56 961 €---
TOTAL1 245 540 €442 206 €177 844 €803 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 803 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 166 €-6 420 €+14 586 €
2+8 166 €0 €+8 166 €
3+8 166 €0 €+8 166 €
4+8 166 €0 €+8 166 €
5+8 166 €+1 511 €+6 655 €
6+8 166 €+8 155 €+11 €
7+8 166 €+8 530 €-364 €
8+8 166 €+8 913 €-747 €
9+8 166 €+9 306 €-1 140 €
10+8 166 €+9 709 €-1 543 €
11+8 166 €+10 121 €-1 955 €
12+8 166 €+10 543 €-2 377 €
13+8 166 €+10 976 €-2 810 €
14+8 166 €+11 420 €-3 254 €
15+8 166 €+11 874 €-3 708 €
16+8 166 €+12 340 €-4 174 €
17+8 166 €+12 817 €-4 651 €
18+8 166 €+13 306 €-5 140 €
19+8 166 €+13 807 €-5 641 €
20+8 166 €+14 321 €-6 155 €
21+8 166 €+14 847 €-6 681 €
22+8 166 €+15 387 €-7 221 €
23+8 166 €+15 940 €-7 774 €
24+8 166 €+16 507 €-8 341 €
25+8 166 €+17 088 €-8 922 €
Total+204 150 €+241 000 €+-36 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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