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Appartement à vendre

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface77m²
Coût Total113 660€
Loyer Annuel8 338€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 844,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Vds appartement t 3 au 4 etages proche du centre ville quartier le belvédère

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.042488, 5.072656
Total : 113 660€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 43 460€
Valeur du bien : 108 460€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8338€/an
Fourchette totale : 540€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6476€ - 10734€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 671,73 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 723 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-63 723€ (-49.5%)
Marge achat-revente :15 063€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :42,62€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 596,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 505,09€
Coût de l'assurance :12 786,75€
Taxe foncière : 833,75€/an
Soit par mois : 69,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 460 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1600€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 560€
    Rafraîchissement parquet: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 40€ = 1800€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 338 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 660 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 451 €
Revenus locatifs : +8 338 €
Charges déductibles : -48 451 €
Résultat foncier Année 1 : -40 114 €(Déficit de 40 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 991 €/an
Revenus locatifs : +8 338 €
Charges déductibles : -4 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18713.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 338 €48 455 €3 650 €-40 117 €21 400 €18 717 €18 717 €
28 504 €4 896 €3 551 €3 608 €--15 109 €
38 674 €4 794 €3 449 €3 881 €--11 228 €
48 848 €4 688 €3 343 €4 160 €--7 069 €
59 025 €4 579 €3 234 €4 446 €--2 623 €
69 205 €4 467 €3 122 €4 739 €---
79 389 €4 350 €3 005 €5 039 €---
89 577 €4 230 €2 885 €5 347 €---
99 769 €4 106 €2 761 €5 663 €---
109 964 €3 978 €2 633 €5 986 €---
1110 163 €3 846 €2 500 €6 318 €---
1210 367 €3 709 €2 364 €6 658 €---
1310 574 €3 568 €2 222 €7 006 €---
1410 786 €3 422 €2 076 €7 364 €---
1511 001 €3 271 €1 926 €7 730 €---
1611 221 €3 115 €1 770 €8 106 €---
1711 446 €2 954 €1 609 €8 491 €---
1811 675 €2 788 €1 443 €8 886 €---
1911 908 €2 616 €1 271 €9 292 €---
2012 146 €2 439 €1 094 €9 707 €---
2112 389 €2 256 €911 €10 133 €---
2212 637 €2 067 €721 €10 570 €---
2312 890 €1 871 €526 €11 018 €---
2413 147 €1 669 €324 €11 478 €---
2513 410 €1 461 €116 €11 950 €---
TOTAL267 054 €129 596 €52 505 €137 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 751 €-6 420 €+8 171 €
2+1 751 €0 €+1 751 €
3+1 751 €0 €+1 751 €
4+1 751 €0 €+1 751 €
5+1 751 €0 €+1 751 €
6+1 751 €+635 €+1 116 €
7+1 751 €+1 512 €+239 €
8+1 751 €+1 604 €+147 €
9+1 751 €+1 699 €+52 €
10+1 751 €+1 796 €-45 €
11+1 751 €+1 895 €-144 €
12+1 751 €+1 997 €-246 €
13+1 751 €+2 102 €-351 €
14+1 751 €+2 209 €-458 €
15+1 751 €+2 319 €-568 €
16+1 751 €+2 432 €-681 €
17+1 751 €+2 547 €-796 €
18+1 751 €+2 666 €-915 €
19+1 751 €+2 787 €-1 036 €
20+1 751 €+2 912 €-1 161 €
21+1 751 €+3 040 €-1 289 €
22+1 751 €+3 171 €-1 420 €
23+1 751 €+3 306 €-1 555 €
24+1 751 €+3 443 €-1 692 €
25+1 751 €+3 585 €-1 834 €
Total+43 775 €+41 238 €+2 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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