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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBobigny (93)
Surface84m²
Coût Total274 392€
Loyer Annuel16 631€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-616€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 379,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16 étage, Ascenseur, 3 chambres, Balcon, Terrasse, Belle vue, Gardien

Appartement de 85m² avec un petit balcon de 3m² et vue dégagée situé au 16ème étage à rénover entièrement. Métro Pablo Picasso. Il se compose d'une entrée avec un débarras, d'une cuisine, d'un grand séjour, de 3 chambres, d'une salle de bain et d'un WC séparé. Local vélos. Gros travaux à prévoir, fort potentiel.

Charges : 4440 € (eau chaude, eau froide, chauffage CPCU, gardien, entretien parties communes, syndic) Taxe foncière 2025 : 2341€

Bien en copropriété de 117 logements sans procédure en cours. Ce bien vous est proposé par IMOP, l'agence immobilière à frais fixes et réduits, avec un accompagnement complet pour une vente dans les meilleurs conditions. Contactez-nous pour planifier une visite, discuter de votre projet et bénéficier d'une estimation gratuite !

Ville : Bobigny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93000
Coordonnées : 48.905840, 2.449224
Total : 274 392€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 258 400€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 16.50€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 22.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1386€/mois
Loyer annuel estimé : 16631€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 12332€ - 22430€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 436,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 307,71€
Coût de l'assurance :23 323,32€
Taxe foncière : 2 341,00€/an
Soit par mois : 195,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 385,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 001,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-615,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant des travaux pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 631 €/an
Calcul : 1 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 392 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 341 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 425 €
Revenus locatifs : +16 631 €
Charges déductibles : -75 425 €
Résultat foncier Année 1 : -58 794 €(Déficit de 58 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 925 €/an
Revenus locatifs : +16 631 €
Charges déductibles : -16 925 €
Résultat foncier Années 2+ : -294 €/an(Déficit de 294 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37393.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 631 €75 433 €9 220 €-58 802 €21 400 €37 402 €37 402 €
216 964 €16 689 €8 975 €275 €--37 127 €
317 303 €16 435 €8 721 €868 €--36 260 €
417 649 €16 173 €8 459 €1 476 €--34 784 €
518 002 €15 902 €8 188 €2 100 €--32 684 €
618 362 €15 622 €7 908 €2 740 €--29 944 €
718 729 €15 332 €7 618 €3 397 €--26 547 €
819 104 €15 032 €7 318 €4 072 €--22 475 €
919 486 €14 721 €7 007 €4 765 €--17 710 €
1019 876 €14 400 €6 686 €5 476 €--12 235 €
1120 273 €14 068 €6 354 €6 205 €--6 029 €
1220 679 €13 724 €6 010 €6 955 €---
1321 092 €13 368 €5 654 €7 724 €---
1421 514 €13 000 €5 287 €8 514 €---
1521 944 €12 620 €4 906 €9 325 €---
1622 383 €12 226 €4 512 €10 157 €---
1722 831 €11 819 €4 105 €11 012 €---
1823 288 €11 397 €3 683 €11 890 €---
1923 753 €10 961 €3 247 €12 792 €---
2024 228 €10 510 €2 796 €13 718 €---
2124 713 €10 044 €2 330 €14 669 €---
2225 207 €9 561 €1 847 €15 646 €---
2325 711 €9 061 €1 348 €16 650 €---
2426 226 €8 545 €831 €17 681 €---
2526 750 €8 010 €296 €18 740 €---
TOTAL532 699 €384 656 €133 308 €148 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 493 €-6 420 €+9 913 €
2+3 493 €0 €+3 493 €
3+3 493 €0 €+3 493 €
4+3 493 €0 €+3 493 €
5+3 493 €0 €+3 493 €
6+3 493 €0 €+3 493 €
7+3 493 €0 €+3 493 €
8+3 493 €0 €+3 493 €
9+3 493 €0 €+3 493 €
10+3 493 €0 €+3 493 €
11+3 493 €0 €+3 493 €
12+3 493 €+2 086 €+1 407 €
13+3 493 €+2 317 €+1 176 €
14+3 493 €+2 554 €+939 €
15+3 493 €+2 797 €+696 €
16+3 493 €+3 047 €+446 €
17+3 493 €+3 304 €+189 €
18+3 493 €+3 567 €-74 €
19+3 493 €+3 838 €-345 €
20+3 493 €+4 115 €-622 €
21+3 493 €+4 401 €-908 €
22+3 493 €+4 694 €-1 201 €
23+3 493 €+4 995 €-1 502 €
24+3 493 €+5 304 €-1 811 €
25+3 493 €+5 622 €-2 129 €
Total+87 325 €+46 222 €+41 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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