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Immeuble de rapport 250 m² Bazas

VilleBazas (33)
Surface250m²
Coût Total330 496€
Loyer Annuel29 356€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+491€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 200 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 144,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport 250 m² Bazas

REFERENCE ANNONCE : 33062-35 - BAZAS - Immeuble de rapport en bon état général, idéal pour investisseur à la recherche d'un placement rentable avec revenus immédiats. L'ensemble se compose de quatre appartements comprenant un studio, un T1 ainsi que deux duplex, auxquels s'ajoute un local commercial, garantissant une rentabilité annuelle supérieure à 23 000EUR. Actuellement, trois appartements ainsi que le local commercial sont loués.

L'immeuble est raccordé au tout-à-l'égout et bénéficie du double vitrage sur la quasi-totalité des logements. Aucun gros travaux n'est à prévoir, ce bien offre un bon potentiel locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/11/2025

Consommation énergie primaire : 236.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bazas
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33430
Coordonnées : 44.434303, -0.213878
Total : 330 496€
Prix d'acquisition : 286 200€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 307 600€
Frais de notaire : 22 896€
Coût estimé : 22 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2446€/mois
Loyer annuel estimé : 29356€/an
Fourchette totale : 1994€ - 3002€/mois
Fourchette annuelle : 23922€ - 36025€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 827,16 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :456 790 €
Prix d'achat :286 200 €
Décote à l'achat :-170 590€ (-37.3%)
Marge achat-revente :126 294€ (27.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 614,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 710,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 720,36€
Coût de l'assurance :28 918,40€
Taxe foncière : 2 935,65€/an
Soit par mois : 244,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 446,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 955,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC). Peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture/finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant vérification, mise à jour, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 356 €/an
Calcul : 2 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 496 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 157 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 160 €
Revenus locatifs : +29 356 €
Charges déductibles : -36 160 €
Résultat foncier Année 1 : -6 803 €(Déficit de 6 803 €)
Imputable sur revenu global : 6 803 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 760 €/an
Revenus locatifs : +29 356 €
Charges déductibles : -14 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 597 €/an
Prix d'achat du bien : 286 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 030 €(65% de 286 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 765 €/an
Calcul : 186 030 € × 3,636% = 6 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 356 €36 170 €10 678 €-6 814 €6 814 €--
229 944 €14 482 €10 389 €15 462 €---
330 542 €14 184 €10 091 €16 359 €---
431 153 €13 876 €9 783 €17 278 €---
531 776 €13 557 €9 465 €18 219 €---
632 412 €13 229 €9 136 €19 183 €---
733 060 €12 889 €8 797 €20 171 €---
833 721 €12 538 €8 446 €21 183 €---
934 396 €12 175 €8 083 €22 220 €---
1035 084 €11 801 €7 708 €23 283 €---
1135 785 €11 414 €7 321 €24 372 €---
1236 501 €11 014 €6 922 €25 487 €---
1337 231 €10 601 €6 508 €26 630 €---
1437 976 €10 174 €6 081 €27 802 €---
1538 735 €9 733 €5 640 €29 002 €---
1639 510 €9 277 €5 185 €30 233 €---
1740 300 €8 806 €4 714 €31 494 €---
1841 106 €8 320 €4 227 €32 786 €---
1941 928 €7 817 €3 725 €34 111 €---
2042 767 €7 298 €3 206 €35 469 €---
2143 622 €6 761 €2 669 €36 861 €---
2244 495 €6 207 €2 115 €38 288 €---
2345 384 €5 634 €1 542 €39 750 €---
2446 292 €5 043 €950 €41 250 €---
2547 218 €4 431 €339 €42 787 €---
TOTAL940 296 €277 430 €153 720 €662 866 €6 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 044 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 662 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 165 €-2 044 €+8 209 €
2+6 165 €+4 639 €+1 526 €
3+6 165 €+4 908 €+1 257 €
4+6 165 €+5 183 €+982 €
5+6 165 €+5 466 €+699 €
6+6 165 €+5 755 €+410 €
7+6 165 €+6 051 €+114 €
8+6 165 €+6 355 €-190 €
9+6 165 €+6 666 €-501 €
10+6 165 €+6 985 €-820 €
11+6 165 €+7 311 €-1 146 €
12+6 165 €+7 646 €-1 481 €
13+6 165 €+7 989 €-1 824 €
14+6 165 €+8 341 €-2 176 €
15+6 165 €+8 701 €-2 536 €
16+6 165 €+9 070 €-2 905 €
17+6 165 €+9 448 €-3 283 €
18+6 165 €+9 836 €-3 671 €
19+6 165 €+10 233 €-4 068 €
20+6 165 €+10 641 €-4 476 €
21+6 165 €+11 058 €-4 893 €
22+6 165 €+11 486 €-5 321 €
23+6 165 €+11 925 €-5 760 €
24+6 165 €+12 375 €-6 210 €
25+6 165 €+12 836 €-6 671 €
Total+154 125 €+198 860 €+-44 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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