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Appartement à vendre

VilleGien (45)
Surface73m²
Coût Total111 920€
Loyer Annuel8 656€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 917,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

// Visite virtuelle sur demande //

Idéal premier achat ou investissement locatif ! Venez découvrir cet appartement situé au 2 € étage d'une copropriété sans ascenseur.

Il se compose d'une entrée avec dressing, d'une cuisine indépendante, d'un salon-séjour lumineux, de deux chambres, d'une salle de bain et d'un WC séparé.

Chauffage individuel au gaz. Prévoir travaux de rénovation, notamment le remplacement des fenêtres.

Un bien avec du potentiel, parfait pour un premier achat ou pour un projet d'investissement.

Une visite ?

Cette annonce référence 299352 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD DE TOLLENAERE (EIRL) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45100) sous le numéro 53942071100027.

Prix du bien : 67 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 80 Charges prévisionnelles annuelles : 1 133,24 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2021 Score DPE : 174 kWhEP/m²/an Score GES : 35 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1060.00 euros et 1480.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.691332, 2.619401
Total : 111 920€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 39 560€
Valeur du bien : 106 560€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8656€/an
Fourchette totale : 583€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6996€ - 10711€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,12 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 485 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-21 485€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-23 435€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 374,03€
Coût de l'assurance :9 793,00€
Taxe foncière : 865,62€/an
Soit par mois : 72,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,44€/mois
Soit par an : 1 133,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 560 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 133 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 708 €
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -45 708 €
Résultat foncier Année 1 : -37 051 €(Déficit de 37 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 651 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 148 €/an
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -6 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15651.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 656 €45 711 €3 761 €-37 055 €21 400 €15 655 €15 655 €
28 829 €6 051 €3 661 €2 778 €--12 877 €
39 006 €5 948 €3 557 €3 058 €--9 819 €
49 186 €5 841 €3 450 €3 345 €--6 474 €
59 370 €5 731 €3 340 €3 639 €--2 835 €
69 557 €5 616 €3 226 €3 941 €---
79 748 €5 498 €3 107 €4 250 €---
89 943 €5 375 €2 985 €4 568 €---
910 142 €5 249 €2 858 €4 893 €---
1010 345 €5 118 €2 727 €5 227 €---
1110 552 €4 982 €2 592 €5 570 €---
1210 763 €4 842 €2 451 €5 921 €---
1310 978 €4 697 €2 306 €6 281 €---
1411 198 €4 547 €2 156 €6 651 €---
1511 422 €4 392 €2 001 €7 030 €---
1611 650 €4 231 €1 840 €7 419 €---
1711 883 €4 065 €1 674 €7 818 €---
1812 121 €3 893 €1 502 €8 228 €---
1912 363 €3 715 €1 325 €8 648 €---
2012 611 €3 531 €1 141 €9 079 €---
2112 863 €3 341 €950 €9 522 €---
2213 120 €3 144 €753 €9 976 €---
2313 382 €2 940 €550 €10 442 €---
2413 650 €2 730 €339 €10 920 €---
2513 923 €2 512 €121 €11 412 €---
TOTAL277 262 €153 700 €54 374 €123 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €0 €+1 818 €
3+1 818 €0 €+1 818 €
4+1 818 €0 €+1 818 €
5+1 818 €0 €+1 818 €
6+1 818 €+332 €+1 486 €
7+1 818 €+1 275 €+543 €
8+1 818 €+1 370 €+448 €
9+1 818 €+1 468 €+350 €
10+1 818 €+1 568 €+250 €
11+1 818 €+1 671 €+147 €
12+1 818 €+1 776 €+42 €
13+1 818 €+1 884 €-66 €
14+1 818 €+1 995 €-177 €
15+1 818 €+2 109 €-291 €
16+1 818 €+2 226 €-408 €
17+1 818 €+2 345 €-527 €
18+1 818 €+2 468 €-650 €
19+1 818 €+2 594 €-776 €
20+1 818 €+2 724 €-906 €
21+1 818 €+2 857 €-1 039 €
22+1 818 €+2 993 €-1 175 €
23+1 818 €+3 133 €-1 315 €
24+1 818 €+3 276 €-1 458 €
25+1 818 €+3 423 €-1 605 €
Total+45 450 €+37 069 €+8 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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