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Maison à vendre

VilleSaint-Vincent-de-Reins (69)
Surface79.9
Coût Total134 665
Loyer Annuel7 171
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 79.9 m²
Prix au m² : 1 113,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, calme

Campagn'Immo vous propose cette maison traditionnelle située dans la commune de Saint-Vincent-de-Reins, dans un environnement calme et typique.

Avec un intérieur qui combine authenticité et fonctionnalité, cette maison vous offre une atmosphère simple, propice au repos après une journée de travail. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour et une cuisine, avec une dépendance non aménagée, offrant la possibilité d'un futur aménagement. Au premier étage, un espace s'ouvre sur une première chambre, ainsi qu'une salle de douche et des toilettes séparées. . Au deuxième étage, un espace supplémentaire propose deux chambres, rénovées avec soin, offrant des volumes pratiques et bien agencés. À l'extérieur, un terrain attenant permet de profiter d'un espace extérieur, idéal pour des moments de détente, de repas conviviaux ou d'activités en plein air. Cette maison, sur trois niveaux, conviendra à ceux qui recherchent un cadre simple, sans extravagance, mais avec un bon potentiel pour s'adapter à leurs besoins. N'hésitez pas à me contacter pour plus de détails, je reste à votre disposition pour organiser une visite.

Ville : Saint-Vincent-de-Reins
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69240
Coordonnées : 46.076502, 4.390273
Total : 134 665
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 38 545
Valeur du bien : 127 545
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.9
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7171€/an
Fourchette totale : 463€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5551€ - 9264€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :159 800
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-70 800 (-44.3%)
Marge achat-revente :25 135€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 665
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 424,22
Coût de l'assurance :11 783,19
Taxe foncière : 717,11€/an
Soit par mois : 59,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 424 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79.9 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79.9 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 545(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 485
    Isolation des combles: 79.9 m² × 50€/m² = 3995€, Main d'œuvre: 500€ (inclus dans le coût) = 3990€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:560
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vincent-de-Reins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 485✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 665 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 545
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 254
Revenus locatifs : +7 171
Charges déductibles : -44 254
Résultat foncier Année 1 : -37 083(Déficit de 37 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 683
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 709 €/an
Revenus locatifs : +7 171
Charges déductibles : -5 709
Résultat foncier Années 2+ : 1 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15682.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 17144 2584 525-37 08721 400 €15 687 €15 687 €
27 3155 5934 4051 722--13 966 €
37 4615 4694 2801 992--11 973 €
47 6105 3404 1522 270--9 704 €
57 7625 2074 0192 555--7 148 €
67 9175 0703 8812 848--4 301 €
78 0764 9273 7393 149--1 152 €
88 2374 7803 5913 457---
98 4024 6273 4393 775---
108 5704 4703 2814 100---
118 7424 3073 1184 435---
128 9164 1382 9504 778---
139 0953 9642 7755 131---
149 2773 7832 5955 494---
159 4623 5962 4085 866---
169 6513 4032 2146 248---
179 8443 2032 0156 641---
1810 0412 9961 8087 045---
1910 2422 7821 5947 460---
2010 4472 5611 3727 886---
2110 6562 3321 1438 324---
2210 8692 0959068 774---
2311 0861 8506619 237---
2411 3081 5964089 712---
2511 5341 33414510 200---
TOTAL229 693133 68065 42496 01321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 013
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506-6 420+7 926
2+1 5060+1 506
3+1 5060+1 506
4+1 5060+1 506
5+1 5060+1 506
6+1 5060+1 506
7+1 5060+1 506
8+1 506+692+814
9+1 506+1 132+374
10+1 506+1 230+276
11+1 506+1 330+176
12+1 506+1 433+73
13+1 506+1 539-33
14+1 506+1 648-142
15+1 506+1 760-254
16+1 506+1 875-369
17+1 506+1 992-486
18+1 506+2 114-608
19+1 506+2 238-732
20+1 506+2 366-860
21+1 506+2 497-991
22+1 506+2 632-1 126
23+1 506+2 771-1 265
24+1 506+2 914-1 408
25+1 506+3 060-1 554
Total+37 650+28 804+8 846
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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