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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Vincent-de-Reins (69)
Surface79.9m²
Coût Total134 665€
Loyer Annuel7 171€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 79.9 m²
Prix au m² : 1 113,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, calme

Campagn'Immo vous propose cette maison traditionnelle située dans la commune de Saint-Vincent-de-Reins, dans un environnement calme et typique.

Avec un intérieur qui combine authenticité et fonctionnalité, cette maison vous offre une atmosphère simple, propice au repos après une journée de travail. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour et une cuisine, avec une dépendance non aménagée, offrant la possibilité d'un futur aménagement. Au premier étage, un espace s'ouvre sur une première chambre, ainsi qu'une salle de douche et des toilettes séparées. . Au deuxième étage, un espace supplémentaire propose deux chambres, rénovées avec soin, offrant des volumes pratiques et bien agencés. À l'extérieur, un terrain attenant permet de profiter d'un espace extérieur, idéal pour des moments de détente, de repas conviviaux ou d'activités en plein air. Cette maison, sur trois niveaux, conviendra à ceux qui recherchent un cadre simple, sans extravagance, mais avec un bon potentiel pour s'adapter à leurs besoins. N'hésitez pas à me contacter pour plus de détails, je reste à votre disposition pour organiser une visite.

Ville : Saint-Vincent-de-Reins
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69240
Coordonnées : 46.076502, 4.390273
Total : 134 665€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 38 545€
Valeur du bien : 127 545€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.9m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7171€/an
Fourchette totale : 463€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5551€ - 9264€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :159 800 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-70 800€ (-44.3%)
Marge achat-revente :25 135€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 665€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 424,22€
Coût de l'assurance :11 783,19€
Taxe foncière : 717,11€/an
Soit par mois : 59,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 424 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79.9 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79.9 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 545 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 485€
    Isolation des combles: 79.9 m² × 50€/m² = 3995€, Main d'œuvre: 500€ (inclus dans le coût) = 3990€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vincent-de-Reins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 485€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 665 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 545 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 254 €
Revenus locatifs : +7 171 €
Charges déductibles : -44 254 €
Résultat foncier Année 1 : -37 083 €(Déficit de 37 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 683 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 709 €/an
Revenus locatifs : +7 171 €
Charges déductibles : -5 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15682.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 171 €44 258 €4 525 €-37 087 €21 400 €15 687 €15 687 €
27 315 €5 593 €4 405 €1 722 €--13 966 €
37 461 €5 469 €4 280 €1 992 €--11 973 €
47 610 €5 340 €4 152 €2 270 €--9 704 €
57 762 €5 207 €4 019 €2 555 €--7 148 €
67 917 €5 070 €3 881 €2 848 €--4 301 €
78 076 €4 927 €3 739 €3 149 €--1 152 €
88 237 €4 780 €3 591 €3 457 €---
98 402 €4 627 €3 439 €3 775 €---
108 570 €4 470 €3 281 €4 100 €---
118 742 €4 307 €3 118 €4 435 €---
128 916 €4 138 €2 950 €4 778 €---
139 095 €3 964 €2 775 €5 131 €---
149 277 €3 783 €2 595 €5 494 €---
159 462 €3 596 €2 408 €5 866 €---
169 651 €3 403 €2 214 €6 248 €---
179 844 €3 203 €2 015 €6 641 €---
1810 041 €2 996 €1 808 €7 045 €---
1910 242 €2 782 €1 594 €7 460 €---
2010 447 €2 561 €1 372 €7 886 €---
2110 656 €2 332 €1 143 €8 324 €---
2210 869 €2 095 €906 €8 774 €---
2311 086 €1 850 €661 €9 237 €---
2411 308 €1 596 €408 €9 712 €---
2511 534 €1 334 €145 €10 200 €---
TOTAL229 693 €133 680 €65 424 €96 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-6 420 €+7 926 €
2+1 506 €0 €+1 506 €
3+1 506 €0 €+1 506 €
4+1 506 €0 €+1 506 €
5+1 506 €0 €+1 506 €
6+1 506 €0 €+1 506 €
7+1 506 €0 €+1 506 €
8+1 506 €+692 €+814 €
9+1 506 €+1 132 €+374 €
10+1 506 €+1 230 €+276 €
11+1 506 €+1 330 €+176 €
12+1 506 €+1 433 €+73 €
13+1 506 €+1 539 €-33 €
14+1 506 €+1 648 €-142 €
15+1 506 €+1 760 €-254 €
16+1 506 €+1 875 €-369 €
17+1 506 €+1 992 €-486 €
18+1 506 €+2 114 €-608 €
19+1 506 €+2 238 €-732 €
20+1 506 €+2 366 €-860 €
21+1 506 €+2 497 €-991 €
22+1 506 €+2 632 €-1 126 €
23+1 506 €+2 771 €-1 265 €
24+1 506 €+2 914 €-1 408 €
25+1 506 €+3 060 €-1 554 €
Total+37 650 €+28 804 €+8 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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