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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArnac-Pompadour (19)
Surface137m²
Coût Total194 680€
Loyer Annuel11 537€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 832,12 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de cave

Au coeur de Pompadour, emplacement idéal à 500m du Chateau et du casino. Maison comprenant au rez de chaussée : pièce de vie de 34m², garage, buanderie. L'étage offre cuisine, séjour, chambre et salle de bain. Au dernier étage 4 chambres de plus de 10m², point d'eau et wc. Terrain clos et arboré au calme. Garage indépendant. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Arnac-Pompadour
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19230
Coordonnées : 45.413741, 1.366904
Total : 194 680€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 71 560€
Valeur du bien : 185 560€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11537€/an
Fourchette totale : 753€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 9034€ - 14732€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,49 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 659 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-52 659€ (-31.6%)
Marge achat-revente :-28 021€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 549,60€
Coût de l'assurance :17 034,50€
Taxe foncière : 1 153,68€/an
Soit par mois : 96,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - moquette usée nécessitant un remplacement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 560 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 960€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 80€/m² = 10960€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:19 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Arnac-Pompadour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 679 €
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -79 679 €
Résultat foncier Année 1 : -68 142 €(Déficit de 68 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 119 €/an
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -8 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46741.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 537 €79 685 €6 290 €-68 148 €21 400 €46 748 €46 748 €
211 768 €7 955 €6 120 €3 813 €--42 935 €
312 003 €7 779 €5 944 €4 224 €--38 712 €
412 243 €7 598 €5 763 €4 645 €--34 067 €
512 488 €7 410 €5 575 €5 077 €--28 989 €
612 738 €7 217 €5 382 €5 521 €--23 468 €
712 992 €7 017 €5 182 €5 976 €--17 493 €
813 252 €6 810 €4 975 €6 442 €--11 051 €
913 517 €6 596 €4 761 €6 921 €--4 130 €
1013 788 €6 376 €4 541 €7 412 €---
1114 063 €6 148 €4 313 €7 916 €---
1214 345 €5 912 €4 077 €8 432 €---
1314 632 €5 669 €3 834 €8 963 €---
1414 924 €5 417 €3 582 €9 507 €---
1515 223 €5 158 €3 322 €10 065 €---
1615 527 €4 889 €3 054 €10 638 €---
1715 838 €4 612 €2 777 €11 226 €---
1816 154 €4 325 €2 490 €11 829 €---
1916 477 €4 029 €2 194 €12 448 €---
2016 807 €3 723 €1 888 €13 084 €---
2117 143 €3 407 €1 572 €13 736 €---
2217 486 €3 081 €1 246 €14 405 €---
2317 836 €2 743 €908 €15 092 €---
2418 192 €2 395 €560 €15 798 €---
2518 556 €2 035 €200 €16 522 €---
TOTAL369 529 €207 986 €90 550 €161 543 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 543 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €0 €+2 423 €
3+2 423 €0 €+2 423 €
4+2 423 €0 €+2 423 €
5+2 423 €0 €+2 423 €
6+2 423 €0 €+2 423 €
7+2 423 €0 €+2 423 €
8+2 423 €0 €+2 423 €
9+2 423 €0 €+2 423 €
10+2 423 €+985 €+1 438 €
11+2 423 €+2 375 €+48 €
12+2 423 €+2 530 €-107 €
13+2 423 €+2 689 €-266 €
14+2 423 €+2 852 €-429 €
15+2 423 €+3 020 €-597 €
16+2 423 €+3 191 €-768 €
17+2 423 €+3 368 €-945 €
18+2 423 €+3 549 €-1 126 €
19+2 423 €+3 734 €-1 311 €
20+2 423 €+3 925 €-1 502 €
21+2 423 €+4 121 €-1 698 €
22+2 423 €+4 322 €-1 899 €
23+2 423 €+4 528 €-2 105 €
24+2 423 €+4 739 €-2 316 €
25+2 423 €+4 957 €-2 534 €
Total+60 575 €+48 463 €+12 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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