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Maison de ville à vendre

VilleJoigny (89)
Surface75.53m²
Coût Total70 150€
Loyer Annuel6 781€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 75.53 m²
Prix au m² : 695,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 33 m²), 3 chambres, 1 place de parking, Jardin, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

CENTRE JOIGNY - Dans un ensemble immobilier - MAISON DE VILLE en bon état d'une supperficie habitable de 75,53 m², son jardinet de 130 m² et un parking privé de 14 m² comprenant: séjour avec cheminée insert ouvert sur cuisine aménagée, salle d'eau avec wc, chambre. A l'étage: Palier desservant 2 chambres en enfilades, dégagement, wc avec lavabo, chauffage gaz de ville (Changée le 16/09/2022). Tout à l'égout. La maison est louée 565 € HC. Bail de 3 ans. IDEAL INVESTISSEUR

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.982414, 3.394394
Total : 70 150€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 13 450€
Valeur du bien : 65 950€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.53m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6781€/an
Fourchette totale : 447€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5368€ - 8565€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,83 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 472 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-37 972€ (-42.0%)
Marge achat-revente :20 322€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 377,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 642,74€
Coût de l'assurance :8 418,00€
Taxe foncière : 678,09€/an
Soit par mois : 56,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 433,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations désordonnées et datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture des murs, et remplacement du plan de travail
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et réorganisation du mobilier
Quantité: 15 m² de salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 450 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 450€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 130€/m² = 650€ (plomberie et électricité inclus), Carrelage murs et sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: Électroménager: 2000€, Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement plan de travail: 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 150 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 854 €
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -16 854 €
Résultat foncier Année 1 : -10 073 €(Déficit de 10 073 €)
Imputable sur revenu global : 10 073 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 404 €/an
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -3 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 377 €/an
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 781 €16 857 €2 392 €-10 076 €10 076 €--
26 917 €3 344 €2 329 €3 573 €---
37 055 €3 278 €2 264 €3 777 €---
47 196 €3 211 €2 196 €3 985 €---
57 340 €3 141 €2 126 €4 199 €---
67 487 €3 068 €2 054 €4 418 €---
77 636 €2 993 €1 979 €4 643 €---
87 789 €2 916 €1 901 €4 873 €---
97 945 €2 836 €1 821 €5 109 €---
108 104 €2 752 €1 738 €5 351 €---
118 266 €2 666 €1 652 €5 599 €---
128 431 €2 577 €1 563 €5 854 €---
138 600 €2 485 €1 470 €6 115 €---
148 772 €2 390 €1 375 €6 382 €---
158 947 €2 291 €1 276 €6 656 €---
169 126 €2 189 €1 174 €6 937 €---
179 309 €2 083 €1 068 €7 226 €---
189 495 €1 974 €959 €7 521 €---
199 685 €1 860 €846 €7 824 €---
209 879 €1 743 €728 €8 135 €---
2110 076 €1 622 €607 €8 454 €---
2210 278 €1 496 €481 €8 782 €---
2310 483 €1 366 €351 €9 117 €---
2410 693 €1 231 €217 €9 461 €---
2510 907 €1 092 €77 €9 815 €---
TOTAL217 195 €73 463 €34 643 €143 732 €10 076 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 023 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 424 €-3 023 €+4 447 €
2+1 424 €+1 072 €+352 €
3+1 424 €+1 133 €+291 €
4+1 424 €+1 196 €+228 €
5+1 424 €+1 260 €+164 €
6+1 424 €+1 325 €+99 €
7+1 424 €+1 393 €+31 €
8+1 424 €+1 462 €-38 €
9+1 424 €+1 533 €-109 €
10+1 424 €+1 605 €-181 €
11+1 424 €+1 680 €-256 €
12+1 424 €+1 756 €-332 €
13+1 424 €+1 834 €-410 €
14+1 424 €+1 915 €-491 €
15+1 424 €+1 997 €-573 €
16+1 424 €+2 081 €-657 €
17+1 424 €+2 168 €-744 €
18+1 424 €+2 256 €-832 €
19+1 424 €+2 347 €-923 €
20+1 424 €+2 441 €-1 017 €
21+1 424 €+2 536 €-1 112 €
22+1 424 €+2 634 €-1 210 €
23+1 424 €+2 735 €-1 311 €
24+1 424 €+2 838 €-1 414 €
25+1 424 €+2 944 €-1 520 €
Total+35 600 €+43 120 €+-7 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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