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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface2000m²
Coût Total1 861 000€
Loyer Annuel246 558€
Rentabilité13.25%
Cashflow/mois+8 781€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 350 000 €
Surface : 2000 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 2000 m², 20 Pièces, 13 Chambres, 8 Salles de bain, 2 Salles d'eau, 8 Toilettes, Chauffage fuel, Terrain de 2432 m²

Dans le centre historique d'une ville de Bourgogne, un hôtel particulier du 18e s. classé MH, son parc arboré, ses pavillons et dépendances. L'hôtel particulier se dresse sur une place arborée. Une double porte cochère ouvre sur un dégagement pavé recouvert d'un tapis ancien. Le passage mène à une cour intérieure, bordée des deux ailes du logis principal et fermée d'une élégante grille ouvragée classée qui accède au parc. Arboré et fleuri, il est traversé d'allées bien dessinées, jalonnées de nombreux bancs en pierre et de quelques statues anciennes, dissimulées dans une végétation luxuriante. Un puits en pierre est adossé à la propriété, également pourvue d'une piscine chauffée et de deux pavillons aux façades restaurées. Légèrement en retrait, une maison à pans de bois et sa serre constituaient jadis le logis du gardien.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.767450, 3.589920
Total : 1 861 000€
Prix d'acquisition : 1 350 000€
Travaux : 403 000€
Valeur du bien : 1 753 000€
Frais de notaire : 108 000€
Coût estimé : 108 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 2000m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 20546€/mois
Loyer annuel estimé : 246558€/an
Fourchette totale : 16487€ - 25605€/mois
Fourchette annuelle : 197850€ - 307257€/an
Rentabilité brute :13.25%
Fourchette de rentabilité :10.63% - 16.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 861 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :9 167,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :542,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 9 710,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :889 269,48€
Coût de l'assurance :162 837,50€
Taxe foncière : 24 655,77€/an
Soit par mois : 2 054,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 20 546,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 11 765,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8 781,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 2000 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 2000 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 250 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 2000 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si pas de VMC existante
Quantité: 1 système pour 2000 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :403 000 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:72 000€
    Isolation combles: 2000 m² × 36€/m² = 72000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:250 000€
    Fenêtres double vitrage: 250 fenêtres × 1000€/fenêtre = 250000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (remplacement complet, installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (remplacement complet, installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:19 500€
    Rénovation chambres: 130 m² × 150€/m² = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:8 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - VMC double flux:5 000€
    VMC double flux: 1 système = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 20 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 246 558 €/an
Calcul : 20 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 61 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 861 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 6 514 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 24 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 403 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 495 714 €
Revenus locatifs : +246 558 €
Charges déductibles : -495 714 €
Résultat foncier Année 1 : -249 157 €(Déficit de 249 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 227 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 92 714 €/an
Revenus locatifs : +246 558 €
Charges déductibles : -92 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 153 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 227756.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 877 500 €(65% de 1 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 31 909 €/an
Calcul : 877 500 € × 3,636% = 31 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1246 558 €495 774 €61 605 €-249 216 €21 400 €227 816 €227 816 €
2251 489 €91 127 €59 958 €160 362 €--67 455 €
3256 519 €89 425 €58 255 €167 094 €---
4261 649 €87 664 €56 495 €173 985 €---
5266 882 €85 843 €54 674 €181 039 €---
6272 220 €83 961 €52 791 €188 259 €---
7277 664 €82 014 €50 845 €195 650 €---
8283 217 €80 001 €48 832 €203 216 €---
9288 882 €77 920 €46 751 €210 961 €---
10294 659 €75 768 €44 599 €218 891 €---
11300 552 €73 543 €42 374 €227 010 €---
12306 563 €71 242 €40 073 €235 322 €---
13312 695 €68 863 €37 693 €243 832 €---
14318 949 €66 403 €35 233 €252 546 €---
15325 328 €63 859 €32 689 €261 469 €---
16331 834 €61 228 €30 059 €270 606 €---
17338 471 €58 508 €27 339 €279 962 €---
18345 240 €55 696 €24 527 €289 544 €---
19352 145 €52 788 €21 619 €299 357 €---
20359 188 €49 781 €18 612 €309 407 €---
21366 372 €46 671 €15 502 €319 700 €---
22373 699 €43 456 €12 287 €330 243 €---
23381 173 €40 132 €8 963 €341 041 €---
24388 797 €36 694 €5 525 €352 102 €---
25396 573 €33 140 €1 971 €363 433 €---
TOTAL7 897 316 €2 071 501 €889 269 €5 825 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 5 825 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 246 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +51 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+51 777 €-6 420 €+58 197 €
2+51 777 €0 €+51 777 €
3+51 777 €+29 892 €+21 885 €
4+51 777 €+52 196 €-419 €
5+51 777 €+54 312 €-2 535 €
6+51 777 €+56 478 €-4 701 €
7+51 777 €+58 695 €-6 918 €
8+51 777 €+60 965 €-9 188 €
9+51 777 €+63 288 €-11 511 €
10+51 777 €+65 667 €-13 890 €
11+51 777 €+68 103 €-16 326 €
12+51 777 €+70 596 €-18 819 €
13+51 777 €+73 150 €-21 373 €
14+51 777 €+75 764 €-23 987 €
15+51 777 €+78 441 €-26 664 €
16+51 777 €+81 182 €-29 405 €
17+51 777 €+83 989 €-32 212 €
18+51 777 €+86 863 €-35 086 €
19+51 777 €+89 807 €-38 030 €
20+51 777 €+92 822 €-41 045 €
21+51 777 €+95 910 €-44 133 €
22+51 777 €+99 073 €-47 296 €
23+51 777 €+102 312 €-50 535 €
24+51 777 €+105 631 €-53 854 €
25+51 777 €+109 030 €-57 253 €
Total+1 294 425 €+1 747 744 €+-453 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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