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Maison - 6 pièce(s) - 298 m²

Bien expiré
VilleBouillac (82)
Surface298m²
Coût Total410 088€
Loyer Annuel31 542€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 104,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Maison de charme de 297.6 m² à fort potentiel. En pleine nature, cadre paisible et ressourçant au bord d'un lac.Vous rêvez d'un lieu calme, spacieux et inspirant pour créer votre havre de paix ? Cette belle maison de 297,6m², nichée au coeur d'un environnement bucolique en bord de lac, vous attend pour révéler tout son potentiel.Caractéristiques principales :Superficie habitable : 297.6 m² à rafraîchir selon vos enviesTerrain généreux de 17 084 m², idéal pour les amoureux de la nature5 chambres spacieuses + mezzanineGrand séjour lumineux de 39,57 m² avec vue dégagée1 salle de bain et 1 salle d'eauChauffage au sol & double vitrageSalle de jeux ou espace modulable à aménager selon vos besoins3 dépendances, un garage, et de nombreuses possibilités de stationnementGrande terrasseCette maison offre un fort potentiel d'aménagement pour créer des espaces de vie à votre image : maison familiale, résidence secondaire, ou projet de gîte.Située à proximité des commerces tout en bénéficiant d'un cadre naturel rare, c'est un véritable coup de coeur pour ceux qui cherchent calme, espace et inspiration.Contactez nous dès maintenant pour une visite et laissez libre cours à votre imagination !

Prix du bouquet : 329000.0 euros.

Numéro de mandat : 14317

Ville : Bouillac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.839621, 1.127870
Total : 410 088€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 54 768€
Valeur du bien : 383 768€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2628€/mois
Loyer annuel estimé : 31542€/an
Fourchette totale : 2103€ - 3285€/mois
Fourchette annuelle : 25240€ - 39417€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :410 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 000,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :116,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 116,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 089,71€
Coût de l'assurance :34 857,48€
Taxe foncière : 3 154,16€/an
Soit par mois : 262,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 628,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 379,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au sol si ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 39,57 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 768 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 940€
    Isolation toiture/combles: 298 m² × 40€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€ (installation comprise)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 438€
    Rafraîchissement salon: 39,57 m² × 40€/m² = 1582€, Main d'œuvre: 158€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 690€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 542 €/an
Calcul : 2 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 410 088 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 394 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 768 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 512 €
Revenus locatifs : +31 542 €
Charges déductibles : -72 512 €
Résultat foncier Année 1 : -40 970 €(Déficit de 40 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 744 €/an
Revenus locatifs : +31 542 €
Charges déductibles : -17 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19570.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 542 €72 525 €13 208 €-40 983 €21 400 €19 583 €19 583 €
232 172 €17 400 €12 851 €14 773 €--4 810 €
332 816 €17 030 €12 482 €15 785 €---
433 472 €16 649 €12 101 €16 823 €---
534 142 €16 255 €11 707 €17 887 €---
634 824 €15 848 €11 300 €18 976 €---
735 521 €15 427 €10 879 €20 093 €---
836 231 €14 993 €10 445 €21 238 €---
936 956 €14 544 €9 996 €22 412 €---
1037 695 €14 081 €9 532 €23 615 €---
1138 449 €13 602 €9 053 €24 847 €---
1239 218 €13 107 €8 558 €26 111 €---
1340 002 €12 595 €8 047 €27 407 €---
1440 802 €12 067 €7 519 €28 735 €---
1541 618 €11 522 €6 973 €30 097 €---
1642 451 €10 958 €6 410 €31 493 €---
1743 300 €10 376 €5 827 €32 924 €---
1844 166 €9 774 €5 226 €34 392 €---
1945 049 €9 153 €4 604 €35 897 €---
2045 950 €8 511 €3 962 €37 440 €---
2146 869 €7 847 €3 299 €39 022 €---
2247 807 €7 162 €2 614 €40 645 €---
2348 763 €6 454 €1 906 €42 309 €---
2449 738 €5 723 €1 174 €44 015 €---
2550 733 €4 967 €419 €45 766 €---
TOTAL1 010 287 €358 569 €190 090 €651 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 651 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 624 €-6 420 €+13 044 €
2+6 624 €0 €+6 624 €
3+6 624 €+3 292 €+3 332 €
4+6 624 €+5 047 €+1 577 €
5+6 624 €+5 366 €+1 258 €
6+6 624 €+5 693 €+931 €
7+6 624 €+6 028 €+596 €
8+6 624 €+6 372 €+252 €
9+6 624 €+6 724 €-100 €
10+6 624 €+7 084 €-460 €
11+6 624 €+7 454 €-830 €
12+6 624 €+7 833 €-1 209 €
13+6 624 €+8 222 €-1 598 €
14+6 624 €+8 621 €-1 997 €
15+6 624 €+9 029 €-2 405 €
16+6 624 €+9 448 €-2 824 €
17+6 624 €+9 877 €-3 253 €
18+6 624 €+10 318 €-3 694 €
19+6 624 €+10 769 €-4 145 €
20+6 624 €+11 232 €-4 608 €
21+6 624 €+11 707 €-5 083 €
22+6 624 €+12 193 €-5 569 €
23+6 624 €+12 693 €-6 069 €
24+6 624 €+13 205 €-6 581 €
25+6 624 €+13 730 €-7 106 €
Total+165 600 €+195 515 €+-29 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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