Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente Maison/villa 3 pièces

VilleUzel (22)
Surface102m²
Coût Total142 769€
Loyer Annuel8 600€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 999 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 833,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

iad France - Maia Malpas vous propose: Charmante Maison en Pierre avec Jardin – 2 Chambres Située dans un cadre paisible, cette maison en pierre pleine de charme offre un cadre cosy et authentique. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une agréable pièce de vie avec sa cheminée d'origine, apportant chaleur et caractère à l'espace. Une petite tourelle abrite un escalier menant au 1er étage, où se trouvent deux chambres lumineuses ainsi qu’une salle de bains. Quelques finitions sont à prévoir, vous laissant l'opportunité de personnaliser la maison selon vos goûts. Les points forts : Double vitrage Fosse septique récente. Jardin de 360 m², parfait pour profiter des beaux jours Une belle opportunité pour une résidence secondaire ou un pied-à-terre de charme à la campagne. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Maia Malpas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 883482044, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/56559

Ville : Uzel
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22460
Coordonnées : 48.280479, -2.848958
Total : 142 769€
Prix d'acquisition : 84 999€
Travaux : 50 970€
Valeur du bien : 135 969€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8600€/an
Fourchette totale : 572€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6859€ - 10782€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :524,04 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 452 €
Prix d'achat :84 999 €
Décote à l'achat :+31 547€ (+59.0%)
Marge achat-revente :-89 317€ (-167.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 769€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 111,27€
Coût de l'assurance :12 492,29€
Taxe foncière : 859,98€/an
Soit par mois : 71,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Réparation des murs abîmés et peinture complète
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant travaux
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs en pierre apparente
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 970 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 120€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€/fenêtre = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture murs: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 2 chambres (48 m² murs): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Salle à manger:750€
    Peinture murs: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 600 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 769 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 292 €
Revenus locatifs : +8 600 €
Charges déductibles : -57 292 €
Résultat foncier Année 1 : -48 693 €(Déficit de 48 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 322 €/an
Revenus locatifs : +8 600 €
Charges déductibles : -6 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27292.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 249 €(65% de 84 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 249 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 600 €57 297 €4 967 €-48 697 €21 400 €27 297 €27 297 €
28 772 €6 197 €4 838 €2 575 €--24 723 €
38 947 €6 063 €4 703 €2 884 €--21 838 €
49 126 €5 924 €4 564 €3 203 €--18 636 €
59 309 €5 779 €4 420 €3 529 €--15 106 €
69 495 €5 630 €4 270 €3 865 €--11 241 €
79 685 €5 475 €4 116 €4 209 €--7 032 €
89 878 €5 315 €3 955 €4 563 €--2 468 €
910 076 €5 149 €3 789 €4 927 €---
1010 278 €4 977 €3 617 €5 300 €---
1110 483 €4 799 €3 439 €5 684 €---
1210 693 €4 615 €3 255 €6 078 €---
1310 907 €4 424 €3 064 €6 483 €---
1411 125 €4 226 €2 866 €6 899 €---
1511 347 €4 021 €2 661 €7 327 €---
1611 574 €3 808 €2 449 €7 766 €---
1711 806 €3 589 €2 229 €8 217 €---
1812 042 €3 361 €2 001 €8 681 €---
1912 283 €3 125 €1 765 €9 158 €---
2012 528 €2 881 €1 521 €9 648 €---
2112 779 €2 627 €1 268 €10 151 €---
2213 034 €2 365 €1 006 €10 669 €---
2313 295 €2 094 €734 €11 201 €---
2413 561 €1 813 €453 €11 748 €---
2513 832 €1 521 €162 €12 311 €---
TOTAL275 453 €157 073 €72 111 €118 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €0 €+1 806 €
8+1 806 €0 €+1 806 €
9+1 806 €+738 €+1 068 €
10+1 806 €+1 590 €+216 €
11+1 806 €+1 705 €+101 €
12+1 806 €+1 823 €-17 €
13+1 806 €+1 945 €-139 €
14+1 806 €+2 070 €-264 €
15+1 806 €+2 198 €-392 €
16+1 806 €+2 330 €-524 €
17+1 806 €+2 465 €-659 €
18+1 806 €+2 604 €-798 €
19+1 806 €+2 747 €-941 €
20+1 806 €+2 894 €-1 088 €
21+1 806 €+3 045 €-1 239 €
22+1 806 €+3 201 €-1 395 €
23+1 806 €+3 360 €-1 554 €
24+1 806 €+3 525 €-1 719 €
25+1 806 €+3 693 €-1 887 €
Total+45 150 €+35 514 €+9 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →