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Maison 4 pièces 84 m²

VilleGorges (44)
Surface84
Coût Total163 934
Loyer Annuel9 891
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 680 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 008,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 84 m² - Maison 4 pièces 84 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS Estuaire Notaires vous proposent : Maison / villa à vendre - GORGES (44190)


Pour amateurs de rénovation: maison en pierre de 1900 agrandie, en village à 3 km de la gare de GORGES et 5km de la gare du PALLET. Partie habitation à l'étage de 84m² comprenant un séjour de 36m², une cuisine, deux chambres (de 13 et 18m²) et un cellier. Au niveau inférieur: une grande cave de 58m², un débarras de 30m² et une pièce en ruines. Terrain de 350m² avec un garage de 35m². Toiture tuiles de 2015, habitation avec ouvertures PVC / DV avec volets battants PVC de 2010, pas de chauffage, assainissement autonome non conforme. Laissez vos projets se concrétiser!


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SAS Estuaire Notaires - Notaires à Clisson - N° SIRET : 30550806100044


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Surface : 84 m²

Ville : Gorges
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44190
Coordonnées : 47.097225, -1.289707
Total : 163 934
Prix d'acquisition : 84 680
Travaux : 72 480
Valeur du bien : 157 160
Frais de notaire : 6 774
Coût estimé : 6 774
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9891€/an
Fourchette totale : 655€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7864€ - 12440€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 926,83 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 854
Prix d'achat :84 680
Décote à l'achat :-161 174 (-65.6%)
Marge achat-revente :81 920€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 934
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 249,01
Coût de l'assurance :14 344,22
Taxe foncière : 989,09€/an
Soit par mois : 82,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence de système d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du confort et de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 36 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant rénovation complète
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour conformité aux normes
Quantité: 84 m²
Raison: Assainissement autonome non conforme - nécessité de mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 480(863 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Isolation:3 360
    Isolation combles: 84 m² × 40€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Chambres:6 200
    Rénovation lourde chambres: 31 m² × 200€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 200
    Rénovation complète salon: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:6 720
    Réfection plomberie: 84 m² × 80€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 934 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 334
Revenus locatifs : +9 891
Charges déductibles : -79 334
Résultat foncier Année 1 : -69 443(Déficit de 69 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 854 €/an
Revenus locatifs : +9 891
Charges déductibles : -6 854
Résultat foncier Années 2+ : 3 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48043.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 680
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 042(65% de 84 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 002 €/an
Calcul : 55 042 € × 3,636% = 2 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 89179 3395 296-69 44821 400 €48 048 €48 048 €
210 0896 7165 1533 373--44 676 €
310 2906 5685 0053 722--40 954 €
410 4966 4164 8534 081--36 873 €
510 7066 2584 6954 448--32 425 €
610 9206 0954 5324 826--27 599 €
711 1395 9264 3635 213--22 386 €
811 3625 7524 1895 609--16 777 €
911 5895 5724 0096 016--10 761 €
1011 8215 3863 8246 434--4 326 €
1112 0575 1943 6326 862---
1212 2984 9963 4337 302---
1312 5444 7913 2287 753---
1412 7954 5793 0178 215---
1513 0514 3612 7988 690---
1613 3124 1352 5729 177---
1713 5783 9012 3389 677---
1813 8503 6602 09710 190---
1914 1273 4101 84810 716---
2014 4093 1531 59011 256---
2114 6972 8871 32411 811---
2214 9912 6121 04912 379---
2315 2912 32876512 963---
2415 5972 03447113 563---
2515 9091 73116814 178---
TOTAL316 808187 80076 249129 00721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 007
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077-6 420+8 497
2+2 0770+2 077
3+2 0770+2 077
4+2 0770+2 077
5+2 0770+2 077
6+2 0770+2 077
7+2 0770+2 077
8+2 0770+2 077
9+2 0770+2 077
10+2 0770+2 077
11+2 077+761+1 316
12+2 077+2 191-114
13+2 077+2 326-249
14+2 077+2 465-388
15+2 077+2 607-530
16+2 077+2 753-676
17+2 077+2 903-826
18+2 077+3 057-980
19+2 077+3 215-1 138
20+2 077+3 377-1 300
21+2 077+3 543-1 466
22+2 077+3 714-1 637
23+2 077+3 889-1 812
24+2 077+4 069-1 992
25+2 077+4 253-2 176
Total+51 925+38 702+13 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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