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Maison 5 pièces 120 m²

VilleBouillé-Courdault (85)
Surface120m²
Coût Total183 700€
Loyer Annuel12 366€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 895,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 120 m² - Maison 5 pièces 120 m²

Située sur la commune de Courdault, cette maison d'environ 120 m2 habitables offre un beau potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie lumineuse, équipée d'un poêle à bois, idéale pour créer une ambiance chaleureuse. À l'étage, vous trouverez quatre chambres ainsi qu'une salle d'eau. Le tout est implanté sur un terrain de 1 630 m2, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur. Travaux à prévoir.

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/12/2025

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 247 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 300 € et 4 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bouillé-Courdault
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.373848, -0.676445
Total : 183 700€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 67 600€
Valeur du bien : 175 100€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12366€/an
Fourchette totale : 839€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 10068€ - 15189€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 332,32 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 878 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-52 378€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-23 822€ (-14.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :68,89€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 964,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 859,97€
Coût de l'assurance :20 666,25€
Taxe foncière : 1 236,63€/an
Soit par mois : 103,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 030,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 1.5/5 - Murs abîmés nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Bon état général, léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 120 m²
Raison: État général à vérifier - Maison nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 600 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ + 10 prises × 100€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillé-Courdault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 366 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 700 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 556 €
Revenus locatifs : +12 366 €
Charges déductibles : -75 556 €
Résultat foncier Année 1 : -63 190 €(Déficit de 63 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 956 €/an
Revenus locatifs : +12 366 €
Charges déductibles : -7 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41789.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 366 €75 562 €5 899 €-63 195 €21 400 €41 795 €41 795 €
212 614 €7 802 €5 739 €4 812 €--36 984 €
312 866 €7 637 €5 574 €5 229 €--31 755 €
413 123 €7 466 €5 403 €5 657 €--26 098 €
513 386 €7 290 €5 227 €6 095 €--20 003 €
613 653 €7 108 €5 045 €6 545 €--13 458 €
713 926 €6 920 €4 857 €7 006 €--6 452 €
814 205 €6 726 €4 663 €7 479 €---
914 489 €6 526 €4 462 €7 963 €---
1014 779 €6 319 €4 255 €8 460 €---
1115 074 €6 105 €4 041 €8 970 €---
1215 376 €5 883 €3 820 €9 492 €---
1315 683 €5 655 €3 592 €10 028 €---
1415 997 €5 419 €3 356 €10 578 €---
1516 317 €5 176 €3 112 €11 142 €---
1616 643 €4 924 €2 861 €11 720 €---
1716 976 €4 664 €2 601 €12 312 €---
1817 316 €4 395 €2 332 €12 921 €---
1917 662 €4 118 €2 055 €13 544 €---
2018 015 €3 831 €1 768 €14 184 €---
2118 376 €3 535 €1 472 €14 841 €---
2218 743 €3 229 €1 166 €15 514 €---
2319 118 €2 913 €850 €16 205 €---
2419 500 €2 587 €524 €16 913 €---
2519 890 €2 250 €187 €17 640 €---
TOTAL396 097 €204 042 €84 860 €192 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 597 €-6 420 €+9 017 €
2+2 597 €0 €+2 597 €
3+2 597 €0 €+2 597 €
4+2 597 €0 €+2 597 €
5+2 597 €0 €+2 597 €
6+2 597 €0 €+2 597 €
7+2 597 €0 €+2 597 €
8+2 597 €+308 €+2 289 €
9+2 597 €+2 389 €+208 €
10+2 597 €+2 538 €+59 €
11+2 597 €+2 691 €-94 €
12+2 597 €+2 848 €-251 €
13+2 597 €+3 009 €-412 €
14+2 597 €+3 173 €-576 €
15+2 597 €+3 342 €-745 €
16+2 597 €+3 516 €-919 €
17+2 597 €+3 694 €-1 097 €
18+2 597 €+3 876 €-1 279 €
19+2 597 €+4 063 €-1 466 €
20+2 597 €+4 255 €-1 658 €
21+2 597 €+4 452 €-1 855 €
22+2 597 €+4 654 €-2 057 €
23+2 597 €+4 861 €-2 264 €
24+2 597 €+5 074 €-2 477 €
25+2 597 €+5 292 €-2 695 €
Total+64 925 €+57 616 €+7 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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