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Maison à vendre

Bien expiré
VilleValennes (72)
Surface151m²
Coût Total214 513€
Loyer Annuel12 961€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 600 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 917,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Jardin, calme

Au coeur des collines du Perche, découvrez cette authentique longère de caractère, isolée et sans aucune nuisance, offrant un cadre de vie paisible au coeur de la nature.

Cette fermette allie le charme des colombages, de la pierre apparente et de la briquette. Elle comprend une cuisine aménagée et équipée d'une gazinière à bois , ouverte sur la salle à manger, un salon séparé par un colombage, une grande chambre de plain-pied, une salle d'eau avec WC, une lingerie avec chauffe-eau neuf et une cave.

À l'étage, accessible par un escalier extérieur, un vaste palier dessert deux chambres, dont une de plus de 25 m², ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

À l'extérieur, vous profiterez de nombreuses dépendances (grange, atelier, débarras), de l'électricité entièrement refaite, de la fibre optique et d'un terrain de plus de 5 000 m².

Un bien plein de charme, idéal pour les amoureux de calme, d'authenticité et de nature. Contacter Aurélie au O6.12.23.54.35 (6.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Valennes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72320
Coordonnées : 48.009350, 0.802934
Total : 214 513€
Prix d'acquisition : 138 600€
Travaux : 64 825€
Valeur du bien : 203 425€
Frais de notaire : 11 088€
Coût estimé : 11 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12961€/an
Fourchette totale : 863€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 10351€ - 16228€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 142 €
Prix d'achat :138 600 €
Décote à l'achat :-55 542€ (-28.6%)
Marge achat-revente :-20 371€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 513€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 110,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 503,96€
Coût de l'assurance :16 088,47€
Taxe foncière : 1 296,07€/an
Soit par mois : 108,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à bois
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine spacieuse mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 825 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 825€
    Isolation des combles: 151 m² × 75€/m² = 11325€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000€
    Cuisine complète: 15 m² × 1000€/m² = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 925€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 513 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 296 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 825 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 859 €
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -73 859 €
Résultat foncier Année 1 : -60 898 €(Déficit de 60 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 034 €/an
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -9 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39498.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 090 €(65% de 138 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 276 €/an
Calcul : 90 090 € × 3,636% = 3 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 961 €73 866 €7 101 €-60 905 €21 400 €39 505 €39 505 €
213 220 €8 851 €6 911 €4 369 €--35 136 €
313 484 €8 655 €6 715 €4 830 €--30 306 €
413 754 €8 452 €6 512 €5 302 €--25 004 €
514 029 €8 242 €6 302 €5 787 €--19 216 €
614 310 €8 025 €6 085 €6 285 €--12 931 €
714 596 €7 800 €5 861 €6 795 €--6 136 €
814 888 €7 568 €5 629 €7 319 €---
915 186 €7 328 €5 389 €7 857 €---
1015 489 €7 080 €5 141 €8 409 €---
1115 799 €6 824 €4 884 €8 975 €---
1216 115 €6 559 €4 619 €9 556 €---
1316 437 €6 284 €4 345 €10 153 €---
1416 766 €6 001 €4 061 €10 765 €---
1517 101 €5 708 €3 768 €11 394 €---
1617 443 €5 404 €3 465 €12 039 €---
1717 792 €5 091 €3 151 €12 701 €---
1818 148 €4 767 €2 827 €13 381 €---
1918 511 €4 432 €2 492 €14 080 €---
2018 881 €4 085 €2 145 €14 796 €---
2119 259 €3 727 €1 787 €15 532 €---
2219 644 €3 356 €1 416 €16 288 €---
2320 037 €2 973 €1 033 €17 064 €---
2420 438 €2 576 €637 €17 861 €---
2520 846 €2 167 €227 €18 680 €---
TOTAL415 135 €215 819 €102 504 €199 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 722 €-6 420 €+9 142 €
2+2 722 €0 €+2 722 €
3+2 722 €0 €+2 722 €
4+2 722 €0 €+2 722 €
5+2 722 €0 €+2 722 €
6+2 722 €0 €+2 722 €
7+2 722 €0 €+2 722 €
8+2 722 €+355 €+2 367 €
9+2 722 €+2 357 €+365 €
10+2 722 €+2 523 €+199 €
11+2 722 €+2 693 €+29 €
12+2 722 €+2 867 €-145 €
13+2 722 €+3 046 €-324 €
14+2 722 €+3 230 €-508 €
15+2 722 €+3 418 €-696 €
16+2 722 €+3 612 €-890 €
17+2 722 €+3 810 €-1 088 €
18+2 722 €+4 014 €-1 292 €
19+2 722 €+4 224 €-1 502 €
20+2 722 €+4 439 €-1 717 €
21+2 722 €+4 660 €-1 938 €
22+2 722 €+4 886 €-2 164 €
23+2 722 €+5 119 €-2 397 €
24+2 722 €+5 358 €-2 636 €
25+2 722 €+5 604 €-2 882 €
Total+68 050 €+59 795 €+8 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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