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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface560m²
Coût Total544 098€
Loyer Annuel80 143€
Rentabilité14.73%
Cashflow/mois+3 157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 436 128 €
Surface : 560 m²
Prix au m² : 778,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL LAW-RIANT vous proposent : Maison / villa à vendre - LORIENT (56100)

Quartier du TER, Proche des plages,de la Base.... Maison de PLAIN PIEDS, mitoyenne d'un coté. Comprenant : entrée, cuisine aménagée, salon séjour, donnant sur terrasse exposée SUD, 2 ch. av. plds, SDB, WC. 2 garages. Terrain clos de 560m2. EN VENTE UNIQUEMENT A L'ETUDE. CONTACTER : Nathalie BLANCHER - PORT : 06.08.04.65.69 SMS

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.08.04.65.69

Annonce de l'étude SELARL LAW-RIANT - Notaires à Lorient - N° SIRET : 84814492900041

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Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.748895, -3.373322
Total : 544 098€
Prix d'acquisition : 436 128€
Travaux : 73 080€
Valeur du bien : 509 208€
Frais de notaire : 34 890€
Coût estimé : 34 890€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 560m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 6679€/mois
Loyer annuel estimé : 80143€/an
Fourchette totale : 5177€ - 8616€/mois
Fourchette annuelle : 62122€ - 103392€/an
Rentabilité brute :14.73%
Fourchette de rentabilité :11.42% - 19.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 157,89 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 768 418 €
Prix d'achat :436 128 €
Décote à l'achat :-1 332 290€ (-75.3%)
Marge achat-revente :1 224 320€ (69.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :544 098€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 718,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :136,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 854,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 317,05€
Coût de l'assurance :40 807,35€
Taxe foncière : 8 014,28€/an
Soit par mois : 667,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 678,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 521,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 156,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 560 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 560 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 080 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:33 600€
    Isolation combles perdus: 560 m² × 60€/m² = 33600€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 80 143 €/an
Calcul : 6 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 544 098 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 423 €
Revenus locatifs : +80 143 €
Charges déductibles : -101 423 €
Résultat foncier Année 1 : -21 280 €(Déficit de 21 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 280 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 343 €/an
Revenus locatifs : +80 143 €
Charges déductibles : -28 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 51 800 €/an
Prix d'achat du bien : 436 128 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 283 483 €(65% de 436 128 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 308 €/an
Calcul : 283 483 € × 3,636% = 10 308 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
180 143 €101 441 €18 714 €-21 298 €21 298 €--
281 746 €27 869 €18 223 €53 876 €---
383 381 €27 360 €17 714 €56 020 €---
485 048 €26 833 €17 187 €58 215 €---
586 749 €26 288 €16 641 €60 461 €---
688 484 €25 723 €16 076 €62 761 €---
790 254 €25 138 €15 491 €65 116 €---
892 059 €24 532 €14 886 €67 526 €---
993 900 €23 905 €14 259 €69 995 €---
1095 778 €23 256 €13 610 €72 522 €---
1197 694 €22 584 €12 938 €75 109 €---
1299 647 €21 888 €12 242 €77 759 €---
13101 640 €21 168 €11 521 €80 473 €---
14103 673 €20 422 €10 775 €83 251 €---
15105 747 €19 650 €10 003 €86 097 €---
16107 862 €18 850 €9 203 €89 012 €---
17110 019 €18 022 €8 375 €91 997 €---
18112 219 €17 165 €7 518 €95 054 €---
19114 464 €16 277 €6 631 €98 186 €---
20116 753 €15 358 €5 712 €101 394 €---
21119 088 €14 407 €4 761 €104 681 €---
22121 470 €13 422 €3 776 €108 048 €---
23123 899 €12 402 €2 756 €111 497 €---
24126 377 €11 346 €1 700 €115 031 €---
25128 905 €10 253 €607 €118 651 €---
TOTAL2 566 997 €585 561 €271 317 €1 981 435 €21 298 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 389 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 981 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 80 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 830 €-6 389 €+23 219 €
2+16 830 €+16 163 €+667 €
3+16 830 €+16 806 €+24 €
4+16 830 €+17 464 €-634 €
5+16 830 €+18 138 €-1 308 €
6+16 830 €+18 828 €-1 998 €
7+16 830 €+19 535 €-2 705 €
8+16 830 €+20 258 €-3 428 €
9+16 830 €+20 998 €-4 168 €
10+16 830 €+21 757 €-4 927 €
11+16 830 €+22 533 €-5 703 €
12+16 830 €+23 328 €-6 498 €
13+16 830 €+24 142 €-7 312 €
14+16 830 €+24 975 €-8 145 €
15+16 830 €+25 829 €-8 999 €
16+16 830 €+26 704 €-9 874 €
17+16 830 €+27 599 €-10 769 €
18+16 830 €+28 516 €-11 686 €
19+16 830 €+29 456 €-12 626 €
20+16 830 €+30 418 €-13 588 €
21+16 830 €+31 404 €-14 574 €
22+16 830 €+32 414 €-15 584 €
23+16 830 €+33 449 €-16 619 €
24+16 830 €+34 509 €-17 679 €
25+16 830 €+35 595 €-18 765 €
Total+420 750 €+594 431 €+-173 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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