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Détails du bien

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface94m²
Coût Total133 260€
Loyer Annuel10 581€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 085,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Climatiseur réversible Electricité, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Béziers, appartement spacieux et lumineux de 94 m² , idéalement situé au 2ème étage avec interphone. L'appartement comprend une cuisine indépendante, une beau salon séjour, une grande chambre avec une salle d'eau de plus à l'étage vous retrouverez une grande chambre confortable avec dressing et salle de bain. Profitez d'un chauffage individuel et d'une climatisation pour un confort optimal tout au long de l'année. La gare SNCF de Béziers se trouve à seulement 6 minutes à pied, facilitant vos déplacements. De nombreux commerces tels que Carrefour ainsi que plusieurs restaurants, boulangeries et boucheries. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi ! Pour tout renseignement, veuillez contacter votre agence Century 21 Comminges Immobilier à Béziers au 04.67.28.21.21. Nous vous offrons l'estimation de votre maison, terrain ou appartement!!! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1290.0 € et 1800.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Thibaud PY-CLEMENT EI, agent commercial (RSAC 893199414) - https://www.century21-comminges-beziers.com/mentions_legales/

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341754, 3.216020
Total : 133 260€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 125 100€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10581€/an
Fourchette totale : 693€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8317€ - 13463€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,41 €/m²
Basé sur :855 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 519 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-31 519€ (-23.6%)
Marge achat-revente :259€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 523,09€
Coût de l'assurance :11 660,25€
Taxe foncière : 1 058,14€/an
Soit par mois : 88,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des joints de la baignoire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 9000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:1 200€
    Remplacement robinetterie: 1 × 800€ + Main d'œuvre: 400€ = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€ = 1600€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 270 €
Revenus locatifs : +10 581 €
Charges déductibles : -29 270 €
Résultat foncier Année 1 : -18 689 €(Déficit de 18 689 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 989 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 170 €/an
Revenus locatifs : +10 581 €
Charges déductibles : -6 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7988.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 581 €29 274 €4 650 €-18 693 €10 700 €7 993 €7 993 €
210 793 €6 053 €4 528 €4 740 €--3 253 €
311 009 €5 927 €4 403 €5 082 €---
411 229 €5 797 €4 273 €5 432 €---
511 454 €5 662 €4 138 €5 791 €---
611 683 €5 523 €3 998 €6 160 €---
711 916 €5 378 €3 853 €6 539 €---
812 155 €5 228 €3 703 €6 927 €---
912 398 €5 073 €3 548 €7 325 €---
1012 646 €4 912 €3 387 €7 734 €---
1112 899 €4 745 €3 221 €8 153 €---
1213 157 €4 573 €3 048 €8 584 €---
1313 420 €4 394 €2 869 €9 026 €---
1413 688 €4 209 €2 684 €9 480 €---
1513 962 €4 017 €2 492 €9 945 €---
1614 241 €3 818 €2 294 €10 423 €---
1714 526 €3 612 €2 088 €10 914 €---
1814 817 €3 399 €1 874 €11 418 €---
1915 113 €3 178 €1 654 €11 935 €---
2015 415 €2 949 €1 425 €12 466 €---
2115 723 €2 712 €1 188 €13 011 €---
2216 038 €2 467 €942 €13 571 €---
2316 359 €2 212 €688 €14 146 €---
2416 686 €1 949 €424 €14 737 €---
2517 020 €1 676 €151 €15 343 €---
TOTAL338 925 €128 737 €67 523 €210 188 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-3 210 €+5 432 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €+549 €+1 673 €
4+2 222 €+1 630 €+592 €
5+2 222 €+1 737 €+485 €
6+2 222 €+1 848 €+374 €
7+2 222 €+1 962 €+260 €
8+2 222 €+2 078 €+144 €
9+2 222 €+2 198 €+24 €
10+2 222 €+2 320 €-98 €
11+2 222 €+2 446 €-224 €
12+2 222 €+2 575 €-353 €
13+2 222 €+2 708 €-486 €
14+2 222 €+2 844 €-622 €
15+2 222 €+2 984 €-762 €
16+2 222 €+3 127 €-905 €
17+2 222 €+3 274 €-1 052 €
18+2 222 €+3 425 €-1 203 €
19+2 222 €+3 580 €-1 358 €
20+2 222 €+3 740 €-1 518 €
21+2 222 €+3 903 €-1 681 €
22+2 222 €+4 071 €-1 849 €
23+2 222 €+4 244 €-2 022 €
24+2 222 €+4 421 €-2 199 €
25+2 222 €+4 603 €-2 381 €
Total+55 550 €+63 057 €+-7 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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