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maison vente 3 pieces varennes en argonne 118m2

VilleVarennes-en-Argonne (55)
Surface118
Coût Total109 085
Loyer Annuel8 403
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 822,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Maison à Varennes-en-Argonne

Devenir propriétaire pour moins de 100 000 € ? C’est possible avec cette maison d’environ 118 m², prête à accueillir ses nouveaux propriétaires.

Vous trouverez au rez-de-chaussée une cuisine, un salon-séjour lumineux, une salle de bain et un WC. À l’étage, deux chambres confortables.

✅ Aucun travaux à prévoir : vous posez vos valises, tout simplement.

Petit plus : les combles aménageables offrent un beau potentiel pour créer une chambre supplémentaire, un bureau ou une salle de jeux selon vos besoins.

🔥 Chauffage au gaz de ville 🧱 Cave en sous-sol ☀️ Terrasse pour profiter de l’extérieur

Une maison propre, fonctionnelle et bien placée, à prix attractif. À moins de 100 000 €, il faudra être réactif !

📞 Contactez-moi pour plus d’informations ou organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 169 et classe CLIMAT C indice 28. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Baptiste Supper mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bar le Duc sous le numéro 902277482, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Varennes-en-Argonne
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55270
Total : 109 085
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 4 325
Valeur du bien : 101 325
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8403€/an
Fourchette totale : 557€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6687€ - 10560€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :649,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 681
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :+20 319 (+26.5%)
Marge achat-revente :-32 404€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 085
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 737,63
Coût de l'assurance :9 544,94
Taxe foncière : 840,30€/an
Soit par mois : 70,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage au gaz de ville est déjà en place et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie si usés.
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 325(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, le chauffage au gaz de ville est déjà en place et conforme.
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:400
    Remplacement lavabo: 1 lavabo à 200€ + robinetterie à 200€ = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambres: 30 m² × 20€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:625
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-en-Argonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 085 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 325
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 068
Revenus locatifs : +8 403
Charges déductibles : -9 068
Résultat foncier Année 1 : -665(Déficit de 665 €)
Imputable sur revenu global : 665
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 743 €/an
Revenus locatifs : +8 403
Charges déductibles : -4 743
Résultat foncier Années 2+ : 3 660 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 4039 0713 524-668668 €--
28 5714 6513 4293 920---
38 7424 5533 3314 190---
48 9174 4513 2294 466---
59 0964 3463 1244 749---
69 2784 2383 0165 040---
79 4634 1262 9035 338---
89 6524 0102 7885 643---
99 8453 8902 6685 955---
1010 0423 7662 5446 276---
1110 2433 6392 4176 605---
1210 4483 5072 2856 941---
1310 6573 3702 1487 287---
1410 8703 2292 0077 641---
1511 0883 0841 8628 004---
1611 3092 9331 7118 376---
1711 5352 7781 5568 758---
1811 7662 6171 3959 149---
1912 0022 4521 2299 550---
2012 2422 2801 0589 961---
2112 4862 10388110 383---
2212 7361 92069810 816---
2312 9911 73150911 260---
2413 2511 53631411 715---
2513 5161 33411212 182---
TOTAL269 15085 61550 738183 535668Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 201
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 535
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765-201+1 966
2+1 765+1 176+589
3+1 765+1 257+508
4+1 765+1 340+425
5+1 765+1 425+340
6+1 765+1 512+253
7+1 765+1 601+164
8+1 765+1 693+72
9+1 765+1 787-22
10+1 765+1 883-118
11+1 765+1 981-216
12+1 765+2 082-317
13+1 765+2 186-421
14+1 765+2 292-527
15+1 765+2 401-636
16+1 765+2 513-748
17+1 765+2 627-862
18+1 765+2 745-980
19+1 765+2 865-1 100
20+1 765+2 988-1 223
21+1 765+3 115-1 350
22+1 765+3 245-1 480
23+1 765+3 378-1 613
24+1 765+3 514-1 749
25+1 765+3 655-1 890
Total+44 125+55 060+-10 935
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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