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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface136m²
Coût Total278 000€
Loyer Annuel17 089€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 544,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Proche Tribunal et de la place de Verdun, emplacement recherché.

Grand appartement bourgeois de type 5.

Superbe parquet massif, belle hauteur sous plafond, il est traversant et profite d'un agencement trés fonctionnel.

Grand salon/salle à manger de 54 M2,cuisine indépendante équipée, quatre chambres avec placards,deux salles de bains, deux wc.

Une chambre de bonne en dernier étage avec eau et électricité et une cave combleront toutes vos attentes.

Petite copropriété de 4 appartements.

Parking libre dans la cour réservée à la résidence.

Venez le découvrir. Référence agence : 18068

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.298829, -0.373736
Total : 278 000€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 261 200€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17089€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1809€/mois
Fourchette annuelle : 13449€ - 21713€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100 €/m²
Basé sur :1055 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 600 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-75 600€ (-26.5%)
Marge achat-revente :7 600€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :81,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 222,27€
Coût de l'assurance :24 325,00€
Taxe foncière : 1 708,89€/an
Soit par mois : 142,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 424,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 136 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon avec peinture
Quantité: 50 m² (estimation pour les deux salons)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de l'entrée/couloir avec peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 4 chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation 2 salles de bain: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 089 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 000 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 662 €
Revenus locatifs : +17 089 €
Charges déductibles : -62 662 €
Résultat foncier Année 1 : -45 573 €(Déficit de 45 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 462 €/an
Revenus locatifs : +17 089 €
Charges déductibles : -11 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24172.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 089 €62 670 €8 788 €-45 581 €21 400 €24 181 €24 181 €
217 431 €11 231 €8 549 €6 200 €--17 981 €
317 779 €10 983 €8 301 €6 796 €--11 185 €
418 135 €10 728 €8 046 €7 407 €--3 778 €
518 498 €10 464 €7 782 €8 034 €---
618 867 €10 192 €7 510 €8 676 €---
719 245 €9 910 €7 228 €9 335 €---
819 630 €9 620 €6 938 €10 010 €---
920 022 €9 320 €6 638 €10 702 €---
1020 423 €9 011 €6 329 €11 412 €---
1120 831 €8 691 €6 009 €12 140 €---
1221 248 €8 361 €5 679 €12 887 €---
1321 673 €8 021 €5 339 €13 652 €---
1422 106 €7 669 €4 987 €14 437 €---
1522 548 €7 306 €4 624 €15 243 €---
1622 999 €6 931 €4 249 €16 068 €---
1723 459 €6 544 €3 862 €16 915 €---
1823 929 €6 144 €3 462 €17 784 €---
1924 407 €5 732 €3 050 €18 676 €---
2024 895 €5 306 €2 624 €19 590 €---
2125 393 €4 866 €2 184 €20 527 €---
2225 901 €4 412 €1 730 €21 489 €---
2326 419 €3 943 €1 261 €22 476 €---
2426 947 €3 459 €777 €23 489 €---
2527 486 €2 959 €277 €24 528 €---
TOTAL547 361 €244 469 €126 222 €302 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 589 €-6 420 €+10 009 €
2+3 589 €0 €+3 589 €
3+3 589 €0 €+3 589 €
4+3 589 €0 €+3 589 €
5+3 589 €+1 277 €+2 312 €
6+3 589 €+2 603 €+986 €
7+3 589 €+2 800 €+789 €
8+3 589 €+3 003 €+586 €
9+3 589 €+3 211 €+378 €
10+3 589 €+3 424 €+165 €
11+3 589 €+3 642 €-53 €
12+3 589 €+3 866 €-277 €
13+3 589 €+4 096 €-507 €
14+3 589 €+4 331 €-742 €
15+3 589 €+4 573 €-984 €
16+3 589 €+4 821 €-1 232 €
17+3 589 €+5 075 €-1 486 €
18+3 589 €+5 335 €-1 746 €
19+3 589 €+5 603 €-2 014 €
20+3 589 €+5 877 €-2 288 €
21+3 589 €+6 158 €-2 569 €
22+3 589 €+6 447 €-2 858 €
23+3 589 €+6 743 €-3 154 €
24+3 589 €+7 047 €-3 458 €
25+3 589 €+7 358 €-3 769 €
Total+89 725 €+90 868 €+-1 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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