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Vends T4 - 81.5m² - Boissy-Saint-Léger 94470

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface81
Coût Total229 750
Loyer Annuel16 208
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-276
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 407,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif, Balcon

Venez découvrir cet appartement de 4 pièces, idéalement situé au premier étage d'un immeuble bien entretenu de cinq étages à Boissy-Saint-Léger avec une rentabilité possible de 9% brut. Avec ses 82,94 m² et une surface Carrez de 81,5 m², cet espace bien aménagé est parfait pour une famille ou une colocation.

Vous serez séduit par la loggia de 4 m², offrant une continuité fluide depuis le séjour spacieux, parfaite pour vos moments de convivialité. Profitez d'une cuisine aménagée et d'espaces de rangement astucieusement intégrés. Les résidents de cette résidence attrayante bénéficient également d'un accès privilégié à deux terrains de tennis, un atout pour la pratique sportive et la détente en plein air.

L'emplacement est un véritable atout ; à moins de 500 m de la gare de Boissy-Saint-Léger, rejoignez le RER A pour Paris en seulement 35 minutes. Proche de toutes commodités, l'école maternelle Jacques Prévert et le collège Daniel Fery sont eux aussi facilement accessibles. Bientôt, une nouvelle zone commerciale saura renforcer l'attractivité du quartier avec ses nouvelles enseignes et services.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 1 477€
  • Charges de copropriété : 290€/mois
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Électricité (collectif)
  • Eau chaude : Électricité (chauffe-eau à accumulation)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.756045, 2.503880
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 229 750
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 19 150
Valeur du bien : 214 150
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1351€/mois
Loyer annuel estimé : 16208€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1634€/mois
Fourchette annuelle : 13394€ - 19613€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :67,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 196,83
Coût de l'assurance :20 103,13
Taxe foncière : 1 477,00€/an
Soit par mois : 123,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 350,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 626,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, tel qu'une chaudière à gaz à condensation, pour remplacer le chauffage électrique collectif.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau à accumulation par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
VérandaOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la véranda.
Quantité: 1 véranda
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 150(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30€/m² × 30 m² = 900€
  • Chambres - Électricité:450
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² × 15 m² = 450€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30€/m² × 20 m² = 600€
  • Véranda - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds véranda: 1 véranda × 30€/m² × 20 m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 208 €/an
Calcul : 1 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 750 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 477 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 783
Revenus locatifs : +16 208
Charges déductibles : -32 783
Résultat foncier Année 1 : -16 575(Déficit de 16 575 €)
Imputable sur revenu global : 16 575
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 633 €/an
Revenus locatifs : +16 208
Charges déductibles : -13 633
Résultat foncier Années 2+ : 2 575 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 20832 7917 879-16 58316 583 €--
216 53213 4337 6723 099---
316 86313 2197 4583 644---
417 20012 9977 2354 203---
517 54412 7677 0064 777---
617 89512 5296 7675 366---
718 25312 2826 5215 971---
818 61812 0276 2666 591---
918 99011 7636 0027 227---
1019 37011 4895 7287 881---
1119 75711 2065 4458 551---
1220 15310 9135 1529 239---
1320 55610 6104 8499 946---
1420 96710 2964 53410 671---
1521 3869 9704 20911 416---
1621 8149 6343 87312 180---
1722 2509 2853 52412 965---
1822 6958 9243 16313 771---
1923 1498 5512 79014 598---
2023 6128 1642 40315 448---
2124 0847 7642 00316 320---
2224 5667 3491 58817 217---
2325 0576 9201 15918 137---
2425 5586 47671519 082---
2526 0706 01625520 053---
TOTAL519 148277 375114 197241 77316 583Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 975
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 773
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 404-4 975+8 379
2+3 404+930+2 474
3+3 404+1 093+2 311
4+3 404+1 261+2 143
5+3 404+1 433+1 971
6+3 404+1 610+1 794
7+3 404+1 791+1 613
8+3 404+1 977+1 427
9+3 404+2 168+1 236
10+3 404+2 364+1 040
11+3 404+2 565+839
12+3 404+2 772+632
13+3 404+2 984+420
14+3 404+3 201+203
15+3 404+3 425-21
16+3 404+3 654-250
17+3 404+3 889-485
18+3 404+4 131-727
19+3 404+4 379-975
20+3 404+4 634-1 230
21+3 404+4 896-1 492
22+3 404+5 165-1 761
23+3 404+5 441-2 037
24+3 404+5 725-2 321
25+3 404+6 016-2 612
Total+85 100+72 532+12 568
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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