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Maison de village en pierre

VilleNuaillé-d'Aunis (17)
Surface160m²
Coût Total253 752€
Loyer Annuel23 332€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 136,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Poêle Granulé de bois Individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

A 20 mn de La Rochelle grande maison de village de 160 m² habitables à rénover offrant cuisine ouverte sur séjour, salon, salle de bains, wc; à l'étage un grand palier aménageable et 3 belles chambres sur parquet. Au fond de la cour sans vis à vis un garage de 41m² et une dépendance sur deux niveaux aménageable. 170,000 € Honoraires d'agence non inclus - Honoraires agence: 7%TTC Honoraires à la charge de l'acquéreur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 1910€ ~ 2590€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nuaillé-d'Aunis
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17540
Coordonnées : 46.224159, -0.926119
Total : 253 752€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 239 200€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 12.15€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 15.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1944€/mois
Loyer annuel estimé : 23332€/an
Fourchette totale : 1515€ - 2495€/mois
Fourchette annuelle : 18181€ - 29944€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 508,2 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :401 312 €
Prix d'achat :181 900 €
Décote à l'achat :-219 412€ (-54.7%)
Marge achat-revente :147 560€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 344,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 350,70€
Coût de l'assurance :22 203,30€
Taxe foncière : 2 333,25€/an
Soit par mois : 194,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 944,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 538,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :405,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (coût moyen incluant fourniture et pose)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 500€ = 6000€ (coût moyen incluant peinture et petites réparations)
  • Salle de bain - Rénovation:16 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 2000€ = 16000€ (coût moyen incluant remplacement sanitaires et carrelage)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (coût moyen incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Rafraîchissement parquet: 45 m² × 120€ = 5400€ (coût moyen incluant ponçage et vernis)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuaillé-d'Aunis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 332 €/an
Calcul : 1 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 752 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 291 €
Revenus locatifs : +23 332 €
Charges déductibles : -69 291 €
Résultat foncier Année 1 : -45 959 €(Déficit de 45 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 991 €/an
Revenus locatifs : +23 332 €
Charges déductibles : -11 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24558.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 332 €69 300 €8 778 €-45 967 €21 400 €24 567 €24 567 €
223 799 €11 770 €8 548 €12 029 €--12 538 €
324 275 €11 532 €8 310 €12 744 €---
424 761 €11 285 €8 064 €13 476 €---
525 256 €11 029 €7 808 €14 226 €---
625 761 €10 765 €7 544 €14 996 €---
726 276 €10 491 €7 270 €15 785 €---
826 802 €10 208 €6 986 €16 594 €---
927 338 €9 914 €6 692 €17 424 €---
1027 884 €9 610 €6 388 €18 275 €---
1128 442 €9 295 €6 073 €19 147 €---
1229 011 €8 968 €5 747 €20 042 €---
1329 591 €8 631 €5 409 €20 960 €---
1430 183 €8 281 €5 060 €21 902 €---
1530 787 €7 919 €4 697 €22 868 €---
1631 402 €7 544 €4 322 €23 859 €---
1732 030 €7 155 €3 934 €24 875 €---
1832 671 €6 753 €3 531 €25 918 €---
1933 324 €6 336 €3 115 €26 988 €---
2033 991 €5 905 €2 683 €28 086 €---
2134 671 €5 458 €2 237 €29 213 €---
2235 364 €4 995 €1 774 €30 369 €---
2336 072 €4 516 €1 295 €31 555 €---
2436 793 €4 020 €799 €32 773 €---
2537 529 €3 506 €285 €34 022 €---
TOTAL747 346 €265 185 €127 351 €482 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 900 €-6 420 €+11 320 €
2+4 900 €0 €+4 900 €
3+4 900 €+62 €+4 838 €
4+4 900 €+4 043 €+857 €
5+4 900 €+4 268 €+632 €
6+4 900 €+4 499 €+401 €
7+4 900 €+4 736 €+164 €
8+4 900 €+4 978 €-78 €
9+4 900 €+5 227 €-327 €
10+4 900 €+5 482 €-582 €
11+4 900 €+5 744 €-844 €
12+4 900 €+6 013 €-1 113 €
13+4 900 €+6 288 €-1 388 €
14+4 900 €+6 571 €-1 671 €
15+4 900 €+6 860 €-1 960 €
16+4 900 €+7 158 €-2 258 €
17+4 900 €+7 463 €-2 563 €
18+4 900 €+7 775 €-2 875 €
19+4 900 €+8 096 €-3 196 €
20+4 900 €+8 426 €-3 526 €
21+4 900 €+8 764 €-3 864 €
22+4 900 €+9 111 €-4 211 €
23+4 900 €+9 467 €-4 567 €
24+4 900 €+9 832 €-4 932 €
25+4 900 €+10 207 €-5 307 €
Total+122 500 €+144 648 €+-22 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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