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Achat : Appartement Hyères (83400)

Bien expiré
VilleHyères (83)
Surface38m²
Coût Total97 680€
Loyer Annuel7 933€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 2 078,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 38 m², Terrasse, Ascenseur, Structure/extérieur en bon état

Appartement À Vendre. Orpi vous propose à la vente à Hyères ce t1 de 37m2 situé au centre ville dans la Résidence Seniors Les Cardinales (15 avenue ambroise thomas).

L'appartement se compose d’une entrée avec placard, d’un vaste séjour, d'une cuisine ouverte aménagée le tout donnant sur une terrasse, et d'une salle d’eau avec WC.

Appartement climatisé, orienté sud. Double vitrage, volets électriques. Cuisine et salle d'eau entièrement rénovées Situé au 1er étage avec ascenseur.

Le bien se situe à proximité de tous les commerces, médecins, du boulodrome et de la médiathèque. La résidence propose les services suivants : restauration, animations et assistance. Vous retrouverez plusieurs espaces communs mis à votre disposition : salle de cinéma, bibliothèque, salle de gymnastique, salle de billard, salons de jeux, salle de beauté, et balnéothérapie. Les activités sont proposées sont variées : chorale, ciné-club, yoga adapté, jeux de cartes, scrabble.

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.115610, 6.133420
Total : 97 680€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 12 360€
Valeur du bien : 91 360€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 17.40€/m²/mois
Fourchette : 13.48€ - 22.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7933€/an
Fourchette totale : 512€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6149€ - 10234€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :28,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 551,67€
Coût de l'assurance :8 547,00€
Taxe foncière : 793,26€/an
Soit par mois : 66,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est C et le chauffage est déjà en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints et robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des joints et nettoyage des surfaces.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon bien éclairé mais quelques marques visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 360 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le DPE est C et le chauffage est déjà en place.
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 12 m² × 120€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de cuisine et peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 933 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 680 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 842 €
Revenus locatifs : +7 933 €
Charges déductibles : -16 842 €
Résultat foncier Année 1 : -8 909 €(Déficit de 8 909 €)
Imputable sur revenu global : 8 909 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 482 €/an
Revenus locatifs : +7 933 €
Charges déductibles : -4 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 451 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 933 €16 845 €3 350 €-8 913 €8 913 €--
28 091 €4 397 €3 262 €3 694 €---
38 253 €4 306 €3 171 €3 947 €---
48 418 €4 211 €3 076 €4 207 €---
58 586 €4 114 €2 978 €4 473 €---
68 758 €4 012 €2 877 €4 746 €---
78 933 €3 908 €2 772 €5 026 €---
89 112 €3 799 €2 664 €5 313 €---
99 294 €3 687 €2 552 €5 607 €---
109 480 €3 571 €2 435 €5 910 €---
119 670 €3 450 €2 315 €6 220 €---
129 863 €3 326 €2 190 €6 538 €---
1310 060 €3 197 €2 061 €6 864 €---
1410 262 €3 063 €1 928 €7 199 €---
1510 467 €2 925 €1 790 €7 542 €---
1610 676 €2 782 €1 646 €7 895 €---
1710 890 €2 633 €1 498 €8 256 €---
1811 107 €2 480 €1 345 €8 627 €---
1911 330 €2 321 €1 186 €9 008 €---
2011 556 €2 157 €1 022 €9 399 €---
2111 787 €1 987 €851 €9 801 €---
2212 023 €1 810 €675 €10 213 €---
2312 264 €1 628 €493 €10 636 €---
2412 509 €1 439 €304 €11 070 €---
2512 759 €1 244 €108 €11 515 €---
TOTAL254 082 €89 290 €48 552 €164 792 €8 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 674 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 666 €-2 674 €+4 340 €
2+1 666 €+1 108 €+558 €
3+1 666 €+1 184 €+482 €
4+1 666 €+1 262 €+404 €
5+1 666 €+1 342 €+324 €
6+1 666 €+1 424 €+242 €
7+1 666 €+1 508 €+158 €
8+1 666 €+1 594 €+72 €
9+1 666 €+1 682 €-16 €
10+1 666 €+1 773 €-107 €
11+1 666 €+1 866 €-200 €
12+1 666 €+1 961 €-295 €
13+1 666 €+2 059 €-393 €
14+1 666 €+2 160 €-494 €
15+1 666 €+2 263 €-597 €
16+1 666 €+2 368 €-702 €
17+1 666 €+2 477 €-811 €
18+1 666 €+2 588 €-922 €
19+1 666 €+2 703 €-1 037 €
20+1 666 €+2 820 €-1 154 €
21+1 666 €+2 940 €-1 274 €
22+1 666 €+3 064 €-1 398 €
23+1 666 €+3 191 €-1 525 €
24+1 666 €+3 321 €-1 655 €
25+1 666 €+3 455 €-1 789 €
Total+41 650 €+49 438 €+-7 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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