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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Genix-sur-Guiers (73)
Surface50m²
Coût Total118 100€
Loyer Annuel7 274€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de village avec une petite cour sur l'arrière située 203 rue des écoles à St Genis les Villages. 50 m² de surface habitable en totalité. De gros travaux sont à prévoir. Idéal investisseur cherchant à défiscaliser.

Ville : Saint-Genix-sur-Guiers
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Total : 118 100€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 113 700€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7274€/an
Fourchette totale : 458€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5492€ - 9633€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 696 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-53 696€ (-49.4%)
Marge achat-revente :-9 404€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 615,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 565,39€
Coût de l'assurance :8 857,50€
Taxe foncière : 727,35€/an
Soit par mois : 60,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 50 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 50 m de tuyauterie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(1 174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre: 2000€ (inclus dans le coût total)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 16 m² × 375€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Plomberie générale: 50 m × 80€/m = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genix-sur-Guiers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 274 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 758 €
Revenus locatifs : +7 274 €
Charges déductibles : -63 758 €
Résultat foncier Année 1 : -56 484 €(Déficit de 56 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +7 274 €
Charges déductibles : -5 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35084.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 274 €63 762 €3 980 €-56 488 €21 400 €35 088 €35 088 €
27 419 €4 956 €3 874 €2 463 €--32 625 €
37 567 €4 847 €3 765 €2 721 €--29 904 €
47 719 €4 734 €3 652 €2 985 €--26 920 €
57 873 €4 617 €3 535 €3 256 €--23 663 €
68 031 €4 496 €3 414 €3 535 €--20 129 €
78 191 €4 371 €3 289 €3 820 €--16 309 €
88 355 €4 241 €3 160 €4 114 €--12 195 €
98 522 €4 108 €3 026 €4 415 €--7 780 €
108 693 €3 969 €2 887 €4 724 €--3 057 €
118 866 €3 826 €2 744 €5 041 €---
129 044 €3 677 €2 596 €5 367 €---
139 225 €3 524 €2 442 €5 701 €---
149 409 €3 365 €2 283 €6 044 €---
159 597 €3 201 €2 119 €6 397 €---
169 789 €3 031 €1 949 €6 759 €---
179 985 €2 855 €1 773 €7 130 €---
1810 185 €2 673 €1 591 €7 512 €---
1910 388 €2 485 €1 403 €7 904 €---
2010 596 €2 290 €1 208 €8 306 €---
2110 808 €2 088 €1 007 €8 720 €---
2211 024 €1 880 €798 €9 145 €---
2311 245 €1 664 €582 €9 581 €---
2411 470 €1 441 €359 €10 029 €---
2511 699 €1 210 €128 €10 489 €---
TOTAL232 974 €143 307 €57 565 €89 667 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527 €-6 420 €+7 947 €
2+1 527 €0 €+1 527 €
3+1 527 €0 €+1 527 €
4+1 527 €0 €+1 527 €
5+1 527 €0 €+1 527 €
6+1 527 €0 €+1 527 €
7+1 527 €0 €+1 527 €
8+1 527 €0 €+1 527 €
9+1 527 €0 €+1 527 €
10+1 527 €0 €+1 527 €
11+1 527 €+595 €+932 €
12+1 527 €+1 610 €-83 €
13+1 527 €+1 710 €-183 €
14+1 527 €+1 813 €-286 €
15+1 527 €+1 919 €-392 €
16+1 527 €+2 028 €-501 €
17+1 527 €+2 139 €-612 €
18+1 527 €+2 254 €-727 €
19+1 527 €+2 371 €-844 €
20+1 527 €+2 492 €-965 €
21+1 527 €+2 616 €-1 089 €
22+1 527 €+2 743 €-1 216 €
23+1 527 €+2 874 €-1 347 €
24+1 527 €+3 009 €-1 482 €
25+1 527 €+3 147 €-1 620 €
Total+38 175 €+26 900 €+11 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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