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Appartement à vendre

VillePlessis-Trévise (94)
Surface75m²
Coût Total233 740€
Loyer Annuel15 395€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon

Situé au 4e étage d'une résidence situé 9 avenue Georges Foureau au Plessis-Trévise , cet appartement de 75,21 m² à rénover se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour lumineux, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC séparé, de rangements et d'un balcon. Une cave et un box complètent ce bien. Idéal pour une famille ou un investissement locatif. Prix de vente 180 000 € FAI , frais d'agence à la charge du vendeur Visites uniquement sur rendez-vous auprès de l'agence GEDIRA TEL 04,37,23,11,61 ou au 06,85,43,59,27 avec la référence PLESSIS486 Copropriété de 569 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3066.97 euros.

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.812897, 2.569816
Total : 233 740€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 39 340€
Valeur du bien : 219 340€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15395€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 12829€ - 18474€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 761,93 €/m²
Basé sur :259 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 145 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-102 145€ (-36.2%)
Marge achat-revente :48 405€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 207,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 717,19€
Coût de l'assurance :19 867,90€
Taxe foncière : 1 539,53€/an
Soit par mois : 128,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 255,58€/mois
Soit par an : 3 066,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 282,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 591,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 403 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 340 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:990€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 395 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 540 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 067 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 286 €
Revenus locatifs : +15 395 €
Charges déductibles : -52 286 €
Résultat foncier Année 1 : -36 890 €(Déficit de 36 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 946 €/an
Revenus locatifs : +15 395 €
Charges déductibles : -12 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15490.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 395 €52 293 €7 552 €-36 898 €21 400 €15 498 €15 498 €
215 703 €12 749 €7 348 €2 954 €--12 543 €
316 017 €12 538 €7 137 €3 479 €--9 064 €
416 338 €12 320 €6 919 €4 017 €--5 047 €
516 664 €12 095 €6 694 €4 569 €--478 €
616 998 €11 863 €6 462 €5 135 €---
717 338 €11 623 €6 221 €5 715 €---
817 684 €11 374 €5 973 €6 310 €---
918 038 €11 118 €5 717 €6 920 €---
1018 399 €10 853 €5 452 €7 546 €---
1118 767 €10 579 €5 178 €8 188 €---
1219 142 €10 296 €4 895 €8 846 €---
1319 525 €10 004 €4 603 €9 521 €---
1419 915 €9 702 €4 301 €10 213 €---
1520 314 €9 390 €3 989 €10 923 €---
1620 720 €9 068 €3 667 €11 652 €---
1721 134 €8 735 €3 334 €12 399 €---
1821 557 €8 391 €2 990 €13 166 €---
1921 988 €8 036 €2 634 €13 953 €---
2022 428 €7 668 €2 267 €14 760 €---
2122 877 €7 289 €1 888 €15 588 €---
2223 334 €6 897 €1 496 €16 437 €---
2323 801 €6 492 €1 090 €17 309 €---
2424 277 €6 073 €672 €18 204 €---
2524 762 €5 641 €240 €19 122 €---
TOTAL493 117 €283 087 €108 717 €210 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 233 €-6 420 €+9 653 €
2+3 233 €0 €+3 233 €
3+3 233 €0 €+3 233 €
4+3 233 €0 €+3 233 €
5+3 233 €0 €+3 233 €
6+3 233 €+1 397 €+1 836 €
7+3 233 €+1 715 €+1 518 €
8+3 233 €+1 893 €+1 340 €
9+3 233 €+2 076 €+1 157 €
10+3 233 €+2 264 €+969 €
11+3 233 €+2 456 €+777 €
12+3 233 €+2 654 €+579 €
13+3 233 €+2 856 €+377 €
14+3 233 €+3 064 €+169 €
15+3 233 €+3 277 €-44 €
16+3 233 €+3 496 €-263 €
17+3 233 €+3 720 €-487 €
18+3 233 €+3 950 €-717 €
19+3 233 €+4 186 €-953 €
20+3 233 €+4 428 €-1 195 €
21+3 233 €+4 676 €-1 443 €
22+3 233 €+4 931 €-1 698 €
23+3 233 €+5 193 €-1 960 €
24+3 233 €+5 461 €-2 228 €
25+3 233 €+5 736 €-2 503 €
Total+80 825 €+63 009 €+17 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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