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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleMontluçon (03)
Surface72m²
Coût Total114 595€
Loyer Annuel6 700€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 514 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 923,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Secteur prisé, dans une résidence calme et bien entretenue, appartement situé au dernier étage avec vue dégagée sur Montluçon. Composé d'une entrée, cuisine équipée, cellier, séjour double avec balcon, salle de bains, wc, deux chambres dont une avec accès au balcon. Nombreux rangements. Garage, cave et parcelle de jardin privative. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.04%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 170-3868 Date de réalisation du diagnostic : 17/08/2026 Prix hors honoraires : 61 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 250 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 320 € et 4 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339800, 2.603388
Total : 114 595€
Prix d'acquisition : 66 514€
Travaux : 42 760€
Valeur du bien : 109 274€
Frais de notaire : 5 321€
Coût estimé : 5 321€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 438€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 8536€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :664,29 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 829 €
Prix d'achat :66 514 €
Décote à l'achat :+18 685€ (+39.1%)
Marge achat-revente :-66 766€ (-139.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 595€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 880,85€
Coût de l'assurance :10 027,06€
Taxe foncière : 670,00€/an
Soit par mois : 55,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 558,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 760 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 595 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 064 €
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -48 064 €
Résultat foncier Année 1 : -41 364 €(Déficit de 41 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 304 €/an
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -5 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19964.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 514 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 234 €(65% de 66 514 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 234 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 700 €48 068 €3 987 €-41 368 €21 400 €19 968 €19 968 €
26 834 €5 204 €3 883 €1 630 €--18 338 €
36 971 €5 096 €3 775 €1 875 €--16 464 €
47 110 €4 984 €3 663 €2 126 €--14 338 €
57 252 €4 869 €3 547 €2 384 €--11 954 €
67 397 €4 749 €3 428 €2 649 €--9 306 €
77 545 €4 624 €3 303 €2 921 €--6 385 €
87 696 €4 496 €3 175 €3 200 €--3 184 €
97 850 €4 363 €3 042 €3 487 €---
108 007 €4 225 €2 904 €3 782 €---
118 167 €4 082 €2 761 €4 086 €---
128 331 €3 934 €2 613 €4 397 €---
138 497 €3 780 €2 459 €4 717 €---
148 667 €3 621 €2 300 €5 046 €---
158 840 €3 457 €2 136 €5 384 €---
169 017 €3 287 €1 965 €5 731 €---
179 198 €3 110 €1 789 €6 088 €---
189 382 €2 927 €1 606 €6 454 €---
199 569 €2 738 €1 417 €6 831 €---
209 761 €2 542 €1 221 €7 219 €---
219 956 €2 339 €1 018 €7 617 €---
2210 155 €2 128 €807 €8 027 €---
2310 358 €1 910 €589 €8 448 €---
2410 565 €1 685 €364 €8 881 €---
2510 776 €1 451 €130 €9 326 €---
TOTAL214 602 €133 668 €57 881 €80 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €-6 420 €+7 827 €
2+1 407 €0 €+1 407 €
3+1 407 €0 €+1 407 €
4+1 407 €0 €+1 407 €
5+1 407 €0 €+1 407 €
6+1 407 €0 €+1 407 €
7+1 407 €0 €+1 407 €
8+1 407 €0 €+1 407 €
9+1 407 €+91 €+1 316 €
10+1 407 €+1 135 €+272 €
11+1 407 €+1 226 €+181 €
12+1 407 €+1 319 €+88 €
13+1 407 €+1 415 €-8 €
14+1 407 €+1 514 €-107 €
15+1 407 €+1 615 €-208 €
16+1 407 €+1 719 €-312 €
17+1 407 €+1 826 €-419 €
18+1 407 €+1 936 €-529 €
19+1 407 €+2 049 €-642 €
20+1 407 €+2 166 €-759 €
21+1 407 €+2 285 €-878 €
22+1 407 €+2 408 €-1 001 €
23+1 407 €+2 534 €-1 127 €
24+1 407 €+2 664 €-1 257 €
25+1 407 €+2 798 €-1 391 €
Total+35 175 €+24 280 €+10 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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