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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaille (06)
Surface45.1m²
Coût Total116 932€
Loyer Annuel6 861€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 900 €
Surface : 45.1 m²
Prix au m² : 1 727,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Pas de cave
  • SOUS OFFRE ACCEPTEE EN ATTENTE DE COMPROMIS -

Découvrez cet appartement 2 pièces situé à La Moulière (06750), offrant environ 45m² dans une petite copropriété nichée en pleine nature. Ce bien rare combine confort et tranquillité dans un cadre verdoyant.

Caractéristiques principales :

Appartement de 2 pièces avec une chambre, idéal pour un couple ou une personne seule. Entrée séparée du reste des habitations Cuisine séparée, pratique pour préparer vos repas dans un espace dédié. Environ 45m² de surface, bien agencés pour maximiser l'espace et la fonctionnalité. Salle d'eau rénové avec gout Situé dans une petite copropriété, garantissant une ambiance conviviale et un cadre intime. En pleine nature, offrant un cadre paisible et agréable, parfait pour les amoureux de la tranquillité et de l'environnement naturel. Profitez de la sérénité de La Moulière tout en étant proche des commodités essentielles.

Cet appartement est une belle opportunité pour ceux recherchant un havre de paix en pleine nature.

Cette annonce référence 247465 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JEROME MESSENGEN (EI) immatriculé au RSAC de GRASSE (06130) sous le numéro 91119791100017.

Prix du bien : 77 900,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 1 Charges prévisionnelles annuelles : 300,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/04/2018 Score DPE : 508 kWhEP/m²/an Score GES : 31 kgepCO2/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Caille
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.770859, 6.755876
Total : 116 932€
Prix d'acquisition : 77 900€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 110 700€
Frais de notaire : 6 232€
Coût estimé : 6 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.1m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6861€/an
Fourchette totale : 456€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5471€ - 8603€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,24 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 630 €
Prix d'achat :77 900 €
Décote à l'achat :+6 270€ (+8.8%)
Marge achat-revente :-45 302€ (-63.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 809,01€
Coût de l'assurance :10 231,55€
Taxe foncière : 686,07€/an
Soit par mois : 57,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 571,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 508 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: 6 m² (surface de la salle de bain)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m² (surface du salon)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 861 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 932 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 120 €
Revenus locatifs : +6 861 €
Charges déductibles : -38 120 €
Résultat foncier Année 1 : -31 260 €(Déficit de 31 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 320 €/an
Revenus locatifs : +6 861 €
Charges déductibles : -5 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9859.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 635 €(65% de 77 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 841 €/an
Calcul : 50 635 € × 3,636% = 1 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 861 €38 124 €3 929 €-31 264 €21 400 €9 864 €9 864 €
26 998 €5 220 €3 825 €1 778 €--8 086 €
37 138 €5 112 €3 717 €2 026 €--6 060 €
47 281 €5 000 €3 605 €2 280 €--3 779 €
57 426 €4 885 €3 490 €2 541 €--1 238 €
67 575 €4 765 €3 370 €2 809 €---
77 726 €4 642 €3 246 €3 085 €---
87 881 €4 514 €3 118 €3 367 €---
98 038 €4 382 €2 986 €3 657 €---
108 199 €4 245 €2 849 €3 955 €---
118 363 €4 103 €2 708 €4 260 €---
128 530 €3 957 €2 561 €4 574 €---
138 701 €3 805 €2 410 €4 896 €---
148 875 €3 648 €2 253 €5 227 €---
159 053 €3 486 €2 091 €5 567 €---
169 234 €3 318 €1 923 €5 915 €---
179 418 €3 145 €1 749 €6 274 €---
189 607 €2 965 €1 570 €6 642 €---
199 799 €2 779 €1 384 €7 020 €---
209 995 €2 587 €1 192 €7 408 €---
2110 195 €2 388 €993 €7 806 €---
2210 399 €2 182 €787 €8 216 €---
2310 606 €1 970 €574 €8 637 €---
2410 819 €1 749 €354 €9 069 €---
2511 035 €1 522 €126 €9 513 €---
TOTAL219 750 €124 492 €56 809 €95 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 441 €-6 420 €+7 861 €
2+1 441 €0 €+1 441 €
3+1 441 €0 €+1 441 €
4+1 441 €0 €+1 441 €
5+1 441 €0 €+1 441 €
6+1 441 €+471 €+970 €
7+1 441 €+925 €+516 €
8+1 441 €+1 010 €+431 €
9+1 441 €+1 097 €+344 €
10+1 441 €+1 186 €+255 €
11+1 441 €+1 278 €+163 €
12+1 441 €+1 372 €+69 €
13+1 441 €+1 469 €-28 €
14+1 441 €+1 568 €-127 €
15+1 441 €+1 670 €-229 €
16+1 441 €+1 775 €-334 €
17+1 441 €+1 882 €-441 €
18+1 441 €+1 992 €-551 €
19+1 441 €+2 106 €-665 €
20+1 441 €+2 222 €-781 €
21+1 441 €+2 342 €-901 €
22+1 441 €+2 465 €-1 024 €
23+1 441 €+2 591 €-1 150 €
24+1 441 €+2 721 €-1 280 €
25+1 441 €+2 854 €-1 413 €
Total+36 025 €+28 577 €+7 448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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