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Appartement

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface47.05m²
Coût Total112 940€
Loyer Annuel7 676€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 47.05 m²
Prix au m² : 1 657,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

VENDU LOUÉ - EN EXCLUSIVITÉ - Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T2 avec balcon et parking privatif. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute supérieure à 7%. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Arras-62000/404

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.407673, 2.971275
Total : 112 940€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 106 700€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.05m²
Loyer prédit : 13.60€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 16.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7676€/an
Fourchette totale : 536€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 6434€ - 9159€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :33,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 592,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 689,00€
Coût de l'assurance :10 164,60€
Taxe foncière : 767,64€/an
Soit par mois : 63,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 639,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 47.05 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4.5/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 25 m² × 36€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 676 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 940 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 768 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 454 €
Revenus locatifs : +7 676 €
Charges déductibles : -35 454 €
Résultat foncier Année 1 : -27 778 €(Déficit de 27 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 754 €/an
Revenus locatifs : +7 676 €
Charges déductibles : -6 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6377.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 676 €35 458 €3 784 €-27 781 €21 400 €6 381 €6 381 €
27 830 €6 657 €3 683 €1 173 €--5 209 €
37 987 €6 553 €3 579 €1 433 €--3 775 €
48 146 €6 445 €3 471 €1 701 €--2 074 €
58 309 €6 334 €3 360 €1 975 €--99 €
68 475 €6 219 €3 245 €2 256 €---
78 645 €6 100 €3 126 €2 545 €---
88 818 €5 977 €3 002 €2 841 €---
98 994 €5 849 €2 875 €3 145 €---
109 174 €5 717 €2 743 €3 457 €---
119 358 €5 581 €2 607 €3 777 €---
129 545 €5 440 €2 465 €4 105 €---
139 736 €5 294 €2 319 €4 442 €---
149 930 €5 143 €2 168 €4 788 €---
1510 129 €4 986 €2 012 €5 142 €---
1610 331 €4 825 €1 851 €5 507 €---
1710 538 €4 658 €1 683 €5 880 €---
1810 749 €4 485 €1 511 €6 264 €---
1910 964 €4 306 €1 332 €6 658 €---
2011 183 €4 121 €1 147 €7 062 €---
2111 407 €3 930 €955 €7 477 €---
2211 635 €3 732 €757 €7 903 €---
2311 868 €3 527 €553 €8 341 €---
2412 105 €3 315 €341 €8 790 €---
2512 347 €3 096 €122 €9 251 €---
TOTAL245 878 €157 745 €54 689 €88 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 612 €-6 420 €+8 032 €
2+1 612 €0 €+1 612 €
3+1 612 €0 €+1 612 €
4+1 612 €0 €+1 612 €
5+1 612 €0 €+1 612 €
6+1 612 €+647 €+965 €
7+1 612 €+764 €+848 €
8+1 612 €+852 €+760 €
9+1 612 €+944 €+668 €
10+1 612 €+1 037 €+575 €
11+1 612 €+1 133 €+479 €
12+1 612 €+1 232 €+380 €
13+1 612 €+1 333 €+279 €
14+1 612 €+1 436 €+176 €
15+1 612 €+1 543 €+69 €
16+1 612 €+1 652 €-40 €
17+1 612 €+1 764 €-152 €
18+1 612 €+1 879 €-267 €
19+1 612 €+1 997 €-385 €
20+1 612 €+2 119 €-507 €
21+1 612 €+2 243 €-631 €
22+1 612 €+2 371 €-759 €
23+1 612 €+2 502 €-890 €
24+1 612 €+2 637 €-1 025 €
25+1 612 €+2 775 €-1 163 €
Total+40 300 €+26 440 €+13 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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