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Appartement - 6 pièce(s) - 102 m²

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface102m²
Coût Total239 360€
Loyer Annuel15 835€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-518€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 941,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces de 102 m², lumineux, traversant et calme, au troisième et dernier étage, avec 4 chambres et la possibilité d'en faire une cinquième, à 20 minutes du centre-ville, avec cave et place de parking privatif.

Localisation L'appartement est proche de l'arrêt de tram le Ried, à H?nheim, à 20 minutes du centre de Strasbourg en tram, bus ou vélo, à proximité immédiate à pied de commerces, pharmacies, médecins, établissements scolaires ainsi que des jardins familiaux. La Ballastière avec son lac, son parcours de santé et sa forêt sont également accessibles à pied.

Description du logement L'entrée est ouverte sur le salon, la cuisine et le couloir. La porte est blindée. Le salon est spacieux, orienté plein sud, avec la possibilité d'y faire une cinquième chambre. La cuisine est aménagée et équipée, avec des plaques vitrocéramique neuves et de nombreux rangements. Le couloir donne accès à deux spacieuses armoires encastrées, les toilettes séparées, la salle de bain avec douche à l'italienne, et quatre chambres. L'appartement vient avec une place de parking privative au pied de l'immeuble et une grande cave saine, avec lumière et prises électriques. Au sous-sol se trouvent le local poubelle et le local à vélo.

Informations techniques

  • Charges pour l'appartement : 5 527.51 €
  • Taxe foncière 2026 : 1 272 €
  • Le montant des loyers hors charges en 2025 était de 21 930 €.
Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.624030, 7.768590
Total : 239 360€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 25 520€
Valeur du bien : 223 520€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15835€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 12814€ - 19568€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 202,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 284,16€
Coût de l'assurance :20 944,00€
Taxe foncière : 1 272,00€/an
Soit par mois : 106,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 460,00€/mois
Soit par an : 5 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 319,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-518,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si nécessaire, en fonction de l'état actuel du chauffage.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'étanchéité des joints.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de l'hygiène
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 520 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:320€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 494 €
Revenus locatifs : +15 835 €
Charges déductibles : -41 494 €
Résultat foncier Année 1 : -25 659 €(Déficit de 25 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 974 €/an
Revenus locatifs : +15 835 €
Charges déductibles : -15 974 €
Résultat foncier Années 2+ : -139 €/an(Déficit de 139 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4258.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 835 €41 502 €8 352 €-25 666 €21 400 €4 266 €4 266 €
216 152 €15 764 €8 134 €388 €--3 878 €
316 475 €15 538 €7 908 €937 €--2 941 €
416 804 €15 304 €7 674 €1 500 €--1 441 €
517 140 €15 062 €7 432 €2 079 €---
617 483 €14 811 €7 181 €2 672 €---
717 833 €14 551 €6 921 €3 282 €---
818 190 €14 282 €6 652 €3 908 €---
918 553 €14 003 €6 373 €4 551 €---
1018 924 €13 714 €6 084 €5 211 €---
1119 303 €13 415 €5 785 €5 888 €---
1219 689 €13 105 €5 475 €6 584 €---
1320 083 €12 784 €5 154 €7 299 €---
1420 484 €12 451 €4 821 €8 034 €---
1520 894 €12 106 €4 477 €8 788 €---
1621 312 €11 749 €4 120 €9 563 €---
1721 738 €11 380 €3 750 €10 359 €---
1822 173 €10 997 €3 367 €11 176 €---
1922 617 €10 600 €2 970 €12 017 €---
2023 069 €10 189 €2 559 €12 880 €---
2123 530 €9 763 €2 133 €13 767 €---
2224 001 €9 322 €1 692 €14 679 €---
2324 481 €8 865 €1 236 €15 616 €---
2424 970 €8 392 €762 €16 578 €---
2525 470 €7 902 €272 €17 568 €---
TOTAL507 205 €337 548 €121 284 €169 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 325 €-6 420 €+9 745 €
2+3 325 €0 €+3 325 €
3+3 325 €0 €+3 325 €
4+3 325 €0 €+3 325 €
5+3 325 €+191 €+3 134 €
6+3 325 €+802 €+2 523 €
7+3 325 €+985 €+2 340 €
8+3 325 €+1 172 €+2 153 €
9+3 325 €+1 365 €+1 960 €
10+3 325 €+1 563 €+1 762 €
11+3 325 €+1 766 €+1 559 €
12+3 325 €+1 975 €+1 350 €
13+3 325 €+2 190 €+1 135 €
14+3 325 €+2 410 €+915 €
15+3 325 €+2 636 €+689 €
16+3 325 €+2 869 €+456 €
17+3 325 €+3 108 €+217 €
18+3 325 €+3 353 €-28 €
19+3 325 €+3 605 €-280 €
20+3 325 €+3 864 €-539 €
21+3 325 €+4 130 €-805 €
22+3 325 €+4 404 €-1 079 €
23+3 325 €+4 685 €-1 360 €
24+3 325 €+4 974 €-1 649 €
25+3 325 €+5 270 €-1 945 €
Total+83 125 €+50 897 €+32 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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