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Appartement - 6 pièce(s) - 102 m²

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface102
Coût Total239 360
Loyer Annuel15 835
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-518
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 941,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces de 102 m², lumineux, traversant et calme, au troisième et dernier étage, avec 4 chambres et la possibilité d'en faire une cinquième, à 20 minutes du centre-ville, avec cave et place de parking privatif.

Localisation L'appartement est proche de l'arrêt de tram le Ried, à H?nheim, à 20 minutes du centre de Strasbourg en tram, bus ou vélo, à proximité immédiate à pied de commerces, pharmacies, médecins, établissements scolaires ainsi que des jardins familiaux. La Ballastière avec son lac, son parcours de santé et sa forêt sont également accessibles à pied.

Description du logement L'entrée est ouverte sur le salon, la cuisine et le couloir. La porte est blindée. Le salon est spacieux, orienté plein sud, avec la possibilité d'y faire une cinquième chambre. La cuisine est aménagée et équipée, avec des plaques vitrocéramique neuves et de nombreux rangements. Le couloir donne accès à deux spacieuses armoires encastrées, les toilettes séparées, la salle de bain avec douche à l'italienne, et quatre chambres. L'appartement vient avec une place de parking privative au pied de l'immeuble et une grande cave saine, avec lumière et prises électriques. Au sous-sol se trouvent le local poubelle et le local à vélo.

Informations techniques

  • Charges pour l'appartement : 5 527.51 €
  • Taxe foncière 2026 : 1 272 €
  • Le montant des loyers hors charges en 2025 était de 21 930 €.
Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.624030, 7.768590
Total : 239 360
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 25 520
Valeur du bien : 223 520
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15835€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 12814€ - 19568€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 202,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 271,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 284,16
Coût de l'assurance :20 944,00
Taxe foncière : 1 272,00€/an
Soit par mois : 106,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 460,00€/mois
Soit par an : 5 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 319,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-518,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si nécessaire, en fonction de l'état actuel du chauffage.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'étanchéité des joints.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de l'hygiène
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 520(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:320
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Revêtement sol chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 360 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 494
Revenus locatifs : +15 835
Charges déductibles : -41 494
Résultat foncier Année 1 : -25 659(Déficit de 25 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 259
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 974 €/an
Revenus locatifs : +15 835
Charges déductibles : -15 974
Résultat foncier Années 2+ : -139 €/an(Déficit de 139 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4258.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 83541 5028 352-25 66621 400 €4 266 €4 266 €
216 15215 7648 134388--3 878 €
316 47515 5387 908937--2 941 €
416 80415 3047 6741 500--1 441 €
517 14015 0627 4322 079---
617 48314 8117 1812 672---
717 83314 5516 9213 282---
818 19014 2826 6523 908---
918 55314 0036 3734 551---
1018 92413 7146 0845 211---
1119 30313 4155 7855 888---
1219 68913 1055 4756 584---
1320 08312 7845 1547 299---
1420 48412 4514 8218 034---
1520 89412 1064 4778 788---
1621 31211 7494 1209 563---
1721 73811 3803 75010 359---
1822 17310 9973 36711 176---
1922 61710 6002 97012 017---
2023 06910 1892 55912 880---
2123 5309 7632 13313 767---
2224 0019 3221 69214 679---
2324 4818 8651 23615 616---
2424 9708 39276216 578---
2525 4707 90227217 568---
TOTAL507 205337 548121 284169 65721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 657
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 325-6 420+9 745
2+3 3250+3 325
3+3 3250+3 325
4+3 3250+3 325
5+3 325+191+3 134
6+3 325+802+2 523
7+3 325+985+2 340
8+3 325+1 172+2 153
9+3 325+1 365+1 960
10+3 325+1 563+1 762
11+3 325+1 766+1 559
12+3 325+1 975+1 350
13+3 325+2 190+1 135
14+3 325+2 410+915
15+3 325+2 636+689
16+3 325+2 869+456
17+3 325+3 108+217
18+3 325+3 353-28
19+3 325+3 605-280
20+3 325+3 864-539
21+3 325+4 130-805
22+3 325+4 404-1 079
23+3 325+4 685-1 360
24+3 325+4 974-1 649
25+3 325+5 270-1 945
Total+83 125+50 897+32 228
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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