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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface57m²
Coût Total92 340€
Loyer Annuel8 876€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 456,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 36 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Terrasse, calme, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T2 au rez-de-chaussée, au calme, avec une cour privative, avec une entrée, une belle pièce à vivre avec une cuisine semi équipée ouverte, une chambre avec salle de bains, très agréable, grandes fenêtres en double vitrage. Actuellement loué, bon rapport.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 92 340€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 2 700€
Valeur du bien : 85 700€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8876€/an
Fourchette totale : 596€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7152€ - 11015€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 517 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+10 483€ (+14.5%)
Marge achat-revente :-19 823€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 488,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 045,78€
Coût de l'assurance :8 310,60€
Taxe foncière : 887,60€/an
Soit par mois : 73,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 700 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:450€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambre - Peinture:750€
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² (fourniture et pose comprises) et la main d'œuvre est estimée à 300€ par poste. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 093 €
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -7 093 €
Résultat foncier Année 1 : 1 783 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 393 €/an
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -4 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 483 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 876 €7 096 €3 176 €1 780 €---
29 054 €4 313 €3 093 €4 741 €---
39 235 €4 226 €3 006 €5 008 €---
49 419 €4 137 €2 917 €5 282 €---
59 608 €4 044 €2 824 €5 563 €---
69 800 €3 948 €2 728 €5 851 €---
79 996 €3 849 €2 629 €6 147 €---
810 196 €3 746 €2 526 €6 449 €---
910 400 €3 640 €2 420 €6 760 €---
1010 608 €3 530 €2 310 €7 078 €---
1110 820 €3 416 €2 196 €7 404 €---
1211 036 €3 298 €2 078 €7 739 €---
1311 257 €3 175 €1 955 €8 082 €---
1411 482 €3 049 €1 829 €8 433 €---
1511 712 €2 918 €1 698 €8 794 €---
1611 946 €2 782 €1 562 €9 164 €---
1712 185 €2 641 €1 421 €9 543 €---
1812 429 €2 496 €1 276 €9 933 €---
1912 677 €2 345 €1 125 €10 332 €---
2012 931 €2 189 €969 €10 741 €---
2113 189 €2 028 €808 €11 161 €---
2213 453 €1 861 €641 €11 592 €---
2313 722 €1 688 €468 €12 034 €---
2413 997 €1 509 €288 €12 488 €---
2514 276 €1 323 €103 €12 953 €---
TOTAL284 300 €79 246 €46 046 €205 054 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €+534 €+1 330 €
2+1 864 €+1 422 €+442 €
3+1 864 €+1 502 €+362 €
4+1 864 €+1 585 €+279 €
5+1 864 €+1 669 €+195 €
6+1 864 €+1 755 €+109 €
7+1 864 €+1 844 €+20 €
8+1 864 €+1 935 €-71 €
9+1 864 €+2 028 €-164 €
10+1 864 €+2 123 €-259 €
11+1 864 €+2 221 €-357 €
12+1 864 €+2 322 €-458 €
13+1 864 €+2 424 €-560 €
14+1 864 €+2 530 €-666 €
15+1 864 €+2 638 €-774 €
16+1 864 €+2 749 €-885 €
17+1 864 €+2 863 €-999 €
18+1 864 €+2 980 €-1 116 €
19+1 864 €+3 100 €-1 236 €
20+1 864 €+3 222 €-1 358 €
21+1 864 €+3 348 €-1 484 €
22+1 864 €+3 478 €-1 614 €
23+1 864 €+3 610 €-1 746 €
24+1 864 €+3 746 €-1 882 €
25+1 864 €+3 886 €-2 022 €
Total+46 600 €+61 516 €+-14 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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