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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface47m²
Coût Total98 860€
Loyer Annuel5 587€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 212,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Non meublé

À vendre au cœur de la ville, appartement T3 de 47 m² situé au 4 € et dernier étage d'un petit immeuble sans ascenseur, sans syndic ni charges de copropriété.

Très lumineux grâce à ses nombreuses fenêtres et Velux, il se compose d'un séjour avec cuisine ouverte de 22 m², d'une grande chambre de plus de 11 m², d'une seconde chambre d'environ 9 m², et d'une salle d'eau avec douche.

L'appartement est en très bon état d'entretien : électricité aux normes, peintures récentes et propres. Seules les deux fenêtres bois de la chambre sont à remplacer, et quelques travaux de rafraîchissement permettraient de le proposer immédiatement à la location.

Rentabilité locative brute : environ 10,5 %

Bien rare sur le marché, idéal pour un premier investissement locatif ou un pied-à-terre en centre-ville.

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.092421, 6.234564
Total : 98 860€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 94 300€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 466€/mois
Loyer annuel estimé : 5587€/an
Fourchette totale : 361€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4334€ - 7203€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,71 €/m²
Basé sur :271 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 541 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-16 541€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-25 319€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 187,25€
Coût de l'assurance :8 650,25€
Taxe foncière : 558,70€/an
Soit par mois : 46,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 465,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des deux fenêtres bois de la chambre par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et rafraîchissement des murs de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en carrelage usé du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol de la chambre de 12 m²
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (inclut électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon (20 m²): 20 m² × 100€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Rafraîchissement chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 587 €/an
Calcul : 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 533 €
Revenus locatifs : +5 587 €
Charges déductibles : -41 533 €
Résultat foncier Année 1 : -35 946 €(Déficit de 35 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 233 €/an
Revenus locatifs : +5 587 €
Charges déductibles : -4 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14546.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 587 €41 536 €3 332 €-35 949 €21 400 €14 549 €14 549 €
25 699 €4 148 €3 243 €1 551 €--12 998 €
35 813 €4 056 €3 152 €1 756 €--11 242 €
45 929 €3 962 €3 057 €1 967 €--9 275 €
56 048 €3 864 €2 959 €2 183 €--7 091 €
66 169 €3 763 €2 858 €2 406 €--4 686 €
76 292 €3 658 €2 753 €2 634 €--2 052 €
86 418 €3 550 €2 645 €2 868 €---
96 546 €3 438 €2 533 €3 108 €---
106 677 €3 322 €2 417 €3 355 €---
116 811 €3 202 €2 297 €3 609 €---
126 947 €3 077 €2 173 €3 869 €---
137 086 €2 949 €2 044 €4 137 €---
147 227 €2 816 €1 911 €4 411 €---
157 372 €2 678 €1 774 €4 693 €---
167 519 €2 536 €1 631 €4 983 €---
177 670 €2 389 €1 484 €5 281 €---
187 823 €2 237 €1 332 €5 587 €---
197 980 €2 079 €1 174 €5 901 €---
208 139 €1 916 €1 011 €6 223 €---
218 302 €1 747 €843 €6 555 €---
228 468 €1 573 €668 €6 895 €---
238 637 €1 392 €487 €7 245 €---
248 810 €1 205 €301 €7 605 €---
258 986 €1 012 €107 €7 974 €---
TOTAL178 954 €108 105 €48 187 €70 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 173 €-6 420 €+7 593 €
2+1 173 €0 €+1 173 €
3+1 173 €0 €+1 173 €
4+1 173 €0 €+1 173 €
5+1 173 €0 €+1 173 €
6+1 173 €0 €+1 173 €
7+1 173 €0 €+1 173 €
8+1 173 €+245 €+928 €
9+1 173 €+933 €+240 €
10+1 173 €+1 007 €+166 €
11+1 173 €+1 083 €+90 €
12+1 173 €+1 161 €+12 €
13+1 173 €+1 241 €-68 €
14+1 173 €+1 323 €-150 €
15+1 173 €+1 408 €-235 €
16+1 173 €+1 495 €-322 €
17+1 173 €+1 584 €-411 €
18+1 173 €+1 676 €-503 €
19+1 173 €+1 770 €-597 €
20+1 173 €+1 867 €-694 €
21+1 173 €+1 966 €-793 €
22+1 173 €+2 069 €-896 €
23+1 173 €+2 174 €-1 001 €
24+1 173 €+2 281 €-1 108 €
25+1 173 €+2 392 €-1 219 €
Total+29 325 €+21 255 €+8 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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