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vente - appartement

VilleGrenoble (38)
Surface68m²
Coût Total167 170€
Loyer Annuel9 743€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Travaux, Petit prix

?? À VENDRE – T3 LUMINEUX + STUDIO LOUÉ – GRENOBLE Découvrez cet agréable appartement T3 situé au 8 € et dernier étage avec ascenseur, offrant une belle luminosité et un cadre de vie pratique. Il se compose d'une cuisine équipée, d'un salon lumineux, de deux chambres spacieuses, d'une salle de bain fonctionnelle avec WC séparés. ? L'appartement est vendu avec un studio déjà loué 400 euros / mois hors charges, permettant de bénéficier immédiatement d'un revenu locatif complémentaire. ?? Emplacement pratique : *Supermarché au pied de l'immeuble *Arrêt de bus au pied de la résidence *16 min en bus jusqu'à l'arrêt Alsace-Lorraine * Gendarmerie à seulement 5 min à pied * Toutes les commodités à proximité ?? Charges de copropriété : 2 113 euros/an ?? Taxe foncière : 1 776 euros/an ?? Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.190000, 5.730000
Total : 167 170€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 38 650€
Valeur du bien : 157 650€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9743€/an
Fourchette totale : 633€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 12504€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 931,13 €/m²
Basé sur :1066 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 317 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-80 317€ (-40.3%)
Marge achat-revente :32 147€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 881,34€
Coût de l'assurance :14 627,37€
Taxe foncière : 1 776,00€/an
Soit par mois : 148,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 176,08€/mois
Soit par an : 2 112,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 811,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 650 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés pour la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 170 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 776 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 113 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 653 €
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -48 653 €
Résultat foncier Année 1 : -38 909 €(Déficit de 38 909 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 509 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 003 €/an
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -10 003 €
Résultat foncier Années 2+ : -259 €/an(Déficit de 259 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17509.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 743 €48 658 €5 534 €-38 915 €21 400 €17 515 €17 515 €
29 938 €9 860 €5 386 €78 €--17 436 €
310 137 €9 707 €5 233 €430 €--17 006 €
410 340 €9 549 €5 075 €791 €--16 216 €
510 547 €9 385 €4 911 €1 161 €--15 054 €
610 757 €9 216 €4 742 €1 541 €--13 513 €
710 973 €9 041 €4 567 €1 931 €--11 582 €
811 192 €8 861 €4 386 €2 331 €--9 250 €
911 416 €8 674 €4 200 €2 742 €--6 508 €
1011 644 €8 480 €4 006 €3 164 €--3 344 €
1111 877 €8 280 €3 806 €3 597 €---
1212 115 €8 074 €3 600 €4 041 €---
1312 357 €7 860 €3 386 €4 497 €---
1412 604 €7 639 €3 165 €4 965 €---
1512 856 €7 410 €2 936 €5 446 €---
1613 113 €7 174 €2 700 €5 939 €---
1713 376 €6 930 €2 456 €6 446 €---
1813 643 €6 677 €2 203 €6 966 €---
1913 916 €6 416 €1 942 €7 500 €---
2014 194 €6 146 €1 672 €8 048 €---
2114 478 €5 867 €1 393 €8 612 €---
2214 768 €5 578 €1 104 €9 190 €---
2315 063 €5 279 €805 €9 784 €---
2415 364 €4 970 €496 €10 394 €---
2515 672 €4 651 €177 €11 020 €---
TOTAL312 082 €230 383 €79 881 €81 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-6 420 €+8 466 €
2+2 046 €0 €+2 046 €
3+2 046 €0 €+2 046 €
4+2 046 €0 €+2 046 €
5+2 046 €0 €+2 046 €
6+2 046 €0 €+2 046 €
7+2 046 €0 €+2 046 €
8+2 046 €0 €+2 046 €
9+2 046 €0 €+2 046 €
10+2 046 €0 €+2 046 €
11+2 046 €+76 €+1 970 €
12+2 046 €+1 212 €+834 €
13+2 046 €+1 349 €+697 €
14+2 046 €+1 490 €+556 €
15+2 046 €+1 634 €+412 €
16+2 046 €+1 782 €+264 €
17+2 046 €+1 934 €+112 €
18+2 046 €+2 090 €-44 €
19+2 046 €+2 250 €-204 €
20+2 046 €+2 414 €-368 €
21+2 046 €+2 583 €-537 €
22+2 046 €+2 757 €-711 €
23+2 046 €+2 935 €-889 €
24+2 046 €+3 118 €-1 072 €
25+2 046 €+3 306 €-1 260 €
Total+51 150 €+24 510 €+26 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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