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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCharly (69)
Surface205m²
Coût Total446 140€
Loyer Annuel34 153€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 380 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 853,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

Située dans le secteur prisé de Charly, cette maison familiale de 205 m² , un fort potentiel d'aménagement et un cadre de vie agréable, proche des commerces, des écoles et des commodités.

Édifiée sur une parcelle de 806 m², elle bénéficie d'un jardin offrant un bel espace extérieur, idéal pour profiter des beaux jours en famille.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant une salle à manger, une cuisine, une chambre, une salle d'eau, ainsi qu'un grand garage.

À l'étage, la maison dispose de trois chambres, ainsi qu'un espace supplémentaire de 51 m2 pouvant être aménagé selon vos envies.

Pour votre confort, la maison est équipée d'une pompe à chaleur récente et d'un ballon thermodynamique, des équipements performants qui contribuent à améliorer son efficacité énergétique.

Des travaux permettront de révéler tout le potentiel de cette maison et de la personnaliser à votre goût.

Le prix est de 380 000 euros et les honoraires sont à la charge des vendeurs.

Ville : Charly
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69390
Coordonnées : 45.649981, 4.789813
Total : 446 140€
Prix d'acquisition : 380 000€
Travaux : 35 740€
Valeur du bien : 415 740€
Frais de notaire : 30 400€
Coût estimé : 30 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 18.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2846€/mois
Loyer annuel estimé : 34153€/an
Fourchette totale : 2144€ - 3777€/mois
Fourchette annuelle : 25732€ - 45330€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 426,23 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :907 377 €
Prix d'achat :380 000 €
Décote à l'achat :-527 377€ (-58.1%)
Marge achat-revente :461 237€ (50.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :446 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 185,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :111,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 297,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 634,36€
Coût de l'assurance :33 460,50€
Taxe foncière : 3 415,28€/an
Soit par mois : 284,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 846,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 582,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 104 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état à rénover
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: tuyauterie à évaluer
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 740 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 940€
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 70€/m² = 420€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 70€/m² = 420€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Peinture: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 800€
    Cuisine complète (12 m²): 12 × 600€/m² = 7200€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant (48 m²): 48 × 50€/m² = 2400€, Peinture (48 m² murs): 48 × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon (30 m²): 30 × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 2000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 153 €/an
Calcul : 2 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 446 140 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 338 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 026 €
Revenus locatifs : +34 153 €
Charges déductibles : -55 026 €
Résultat foncier Année 1 : -20 874 €(Déficit de 20 874 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 286 €/an
Revenus locatifs : +34 153 €
Charges déductibles : -19 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10173.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 380 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 982 €/an
Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 153 €55 041 €14 547 €-20 888 €10 700 €10 188 €10 188 €
234 836 €18 909 €14 155 €15 927 €---
335 533 €18 505 €13 751 €17 028 €---
436 243 €18 086 €13 333 €18 157 €---
536 968 €17 654 €12 901 €19 314 €---
637 707 €17 208 €12 454 €20 500 €---
738 462 €16 746 €11 992 €21 715 €---
839 231 €16 269 €11 515 €22 962 €---
940 015 €15 776 €11 022 €24 239 €---
1040 816 €15 267 €10 513 €25 549 €---
1141 632 €14 740 €9 986 €26 892 €---
1242 465 €14 196 €9 442 €28 269 €---
1343 314 €13 633 €8 879 €29 681 €---
1444 180 €13 052 €8 298 €31 128 €---
1545 064 €12 451 €7 697 €32 613 €---
1645 965 €11 830 €7 076 €34 135 €---
1746 885 €11 188 €6 435 €35 696 €---
1847 822 €10 525 €5 771 €37 297 €---
1948 779 €9 840 €5 086 €38 939 €---
2049 754 €9 131 €4 377 €40 623 €---
2150 749 €8 399 €3 645 €42 350 €---
2251 764 €7 642 €2 889 €44 122 €---
2352 800 €6 860 €2 107 €45 939 €---
2453 856 €6 052 €1 298 €47 804 €---
2554 933 €5 217 €463 €49 716 €---
TOTAL1 093 925 €364 217 €209 634 €729 708 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 729 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 172 €-3 210 €+10 382 €
2+7 172 €+1 722 €+5 450 €
3+7 172 €+5 108 €+2 064 €
4+7 172 €+5 447 €+1 725 €
5+7 172 €+5 794 €+1 378 €
6+7 172 €+6 150 €+1 022 €
7+7 172 €+6 515 €+657 €
8+7 172 €+6 889 €+283 €
9+7 172 €+7 272 €-100 €
10+7 172 €+7 665 €-493 €
11+7 172 €+8 068 €-896 €
12+7 172 €+8 481 €-1 309 €
13+7 172 €+8 904 €-1 732 €
14+7 172 €+9 339 €-2 167 €
15+7 172 €+9 784 €-2 612 €
16+7 172 €+10 241 €-3 069 €
17+7 172 €+10 709 €-3 537 €
18+7 172 €+11 189 €-4 017 €
19+7 172 €+11 682 €-4 510 €
20+7 172 €+12 187 €-5 015 €
21+7 172 €+12 705 €-5 533 €
22+7 172 €+13 237 €-6 065 €
23+7 172 €+13 782 €-6 610 €
24+7 172 €+14 341 €-7 169 €
25+7 172 €+14 915 €-7 743 €
Total+179 300 €+218 913 €+-39 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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