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Jolie maison ancienne de bourg

Bien expiré
VilleBazoges-en-Pareds (85)
Surface167m²
Coût Total211 600€
Loyer Annuel14 330€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 922,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Réf 6938 - BAZOGES-EN-PAREDS - Proche 1er commerces. Beaucoup de charme pour cette maison ancienne, d'environ 167 m2, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : cuisine aménagée avec poêle à bois, salon avec poêle à bois, salle de bains, wc, buanderie - chaufferie.
  • A l'étage : - premier palier : bureau ou chambre avec accès terrasse de toit, dégagement, chambre.
  • deuxième palier : deux dégagements, deux chambres ,salle de bains - wc. Deux débarras, cave, serre - bois. Agréable jardin non attenant. L'ensemble sur 254 m2 de terrain. Prix : 154 000 EUR dont 9 000 EUR TTC d'Honoraires d'agence inclus, soit 145 000 EUR net vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.chantonnay-immobilier.com/tarifs-de-lagence.htm
Ville : Bazoges-en-Pareds
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.641502, -0.899599
Total : 211 600€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 45 280€
Valeur du bien : 199 280€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14330€/an
Fourchette totale : 901€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 10810€ - 18997€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 116,15 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :186 397 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-32 397€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-25 203€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 124,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 218,11€
Coût de l'assurance :18 515,00€
Taxe foncière : 1 433,04€/an
Soit par mois : 119,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique possible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 280 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 340€
    Isolation des combles perdus: 167 m² × 20€/m² = 3340€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazoges-en-Pareds (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 830 €
Revenus locatifs : +14 330 €
Charges déductibles : -54 830 €
Résultat foncier Année 1 : -40 500 €(Déficit de 40 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 100 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 550 €/an
Revenus locatifs : +14 330 €
Charges déductibles : -9 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19099.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 330 €54 837 €7 383 €-40 506 €21 400 €19 106 €19 106 €
214 617 €9 364 €7 191 €5 253 €--13 854 €
314 909 €9 165 €6 991 €5 745 €--8 109 €
415 207 €8 958 €6 784 €6 250 €--1 859 €
515 512 €8 744 €6 570 €6 768 €---
615 822 €8 522 €6 348 €7 300 €---
716 138 €8 292 €6 119 €7 846 €---
816 461 €8 054 €5 881 €8 407 €---
916 790 €7 808 €5 634 €8 983 €---
1017 126 €7 552 €5 379 €9 574 €---
1117 469 €7 288 €5 114 €10 181 €---
1217 818 €7 014 €4 840 €10 804 €---
1318 174 €6 730 €4 556 €11 445 €---
1418 538 €6 436 €4 262 €12 102 €---
1518 909 €6 131 €3 957 €12 778 €---
1619 287 €5 815 €3 642 €13 471 €---
1719 673 €5 489 €3 315 €14 184 €---
1820 066 €5 150 €2 976 €14 916 €---
1920 467 €4 799 €2 626 €15 668 €---
2020 877 €4 436 €2 262 €16 441 €---
2121 294 €4 060 €1 886 €17 235 €---
2221 720 €3 670 €1 496 €18 050 €---
2322 154 €3 266 €1 092 €18 889 €---
2422 598 €2 848 €674 €19 750 €---
2523 049 €2 414 €241 €20 635 €---
TOTAL459 006 €206 839 €107 218 €252 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 009 €-6 420 €+9 429 €
2+3 009 €0 €+3 009 €
3+3 009 €0 €+3 009 €
4+3 009 €0 €+3 009 €
5+3 009 €+1 473 €+1 536 €
6+3 009 €+2 190 €+819 €
7+3 009 €+2 354 €+655 €
8+3 009 €+2 522 €+487 €
9+3 009 €+2 695 €+314 €
10+3 009 €+2 872 €+137 €
11+3 009 €+3 054 €-45 €
12+3 009 €+3 241 €-232 €
13+3 009 €+3 433 €-424 €
14+3 009 €+3 631 €-622 €
15+3 009 €+3 833 €-824 €
16+3 009 €+4 041 €-1 032 €
17+3 009 €+4 255 €-1 246 €
18+3 009 €+4 475 €-1 466 €
19+3 009 €+4 700 €-1 691 €
20+3 009 €+4 932 €-1 923 €
21+3 009 €+5 170 €-2 161 €
22+3 009 €+5 415 €-2 406 €
23+3 009 €+5 667 €-2 658 €
24+3 009 €+5 925 €-2 916 €
25+3 009 €+6 191 €-3 182 €
Total+75 225 €+75 650 €+-425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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