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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface89m²
Coût Total130 840€
Loyer Annuel13 179€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 101,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Pas de balcon

CONTACTEZ DIRECTEMENT SUR SON 06 Magali LAURENT, IMMOJOY Fonsorbes de 9h à 21h tous les jours pour visiter A2 place de Milan, quartier La Fourguette, métro Reynerie / ligne de bus L14, cet appartement en 2ème étage/5 de 4 pièces comprenant 1 cuisine fermée semi-équipée menant à un balcon, 3 chambres dont une menant à un balcon, 1 salle de bain avec fenêtre, 1 grand salon/séjour avec 2 belles ouvertures, 1 toilette séparé.

LES MAILS POUR ACQUERIR UN BIEN NE SONT PAS TRAITES.

Classé C - Chauffage individuel au gaz.

Le bien est vendu occupé par des locataires (loyer CC de 800€), soit libre de toute occupation si vous souhaitez en faire votre résidence principale ou un investissement locatif pour des étudiants.

Nombre de lots : 12.

Aucune procédure en cours.

Taxe foncière : 1271€.

Charges de copropriété : 170€/mois. Cette annonce vous est proposée par LAURENT Magali - EI - N°RSAC: 880 666 557, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de TOULOUSE

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.568755, 1.409049
Total : 130 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13179€/an
Fourchette totale : 860€ - 1403€/mois
Fourchette annuelle : 10318€ - 16834€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,07 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 941 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-27 941€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-4 899€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 479,71€
Coût de l'assurance :11 448,50€
Taxe foncière : 1 271,00€/an
Soit par mois : 105,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 098,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Chauffage individuel au gaz en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nettoyage et éventuellement remplacement de quelques éléments usés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale des éléments
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec nettoyage et éventuellement peinture.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est conforme.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations de milieu de gamme.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 031 €
Revenus locatifs : +13 179 €
Charges déductibles : -33 031 €
Résultat foncier Année 1 : -19 852 €(Déficit de 19 852 €)
Imputable sur revenu global : 19 852 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 031 €/an
Revenus locatifs : +13 179 €
Charges déductibles : -8 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 148 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 179 €33 035 €4 266 €-19 856 €19 856 €--
213 443 €7 920 €4 151 €5 522 €---
313 711 €7 802 €4 033 €5 910 €---
413 986 €7 679 €3 910 €6 307 €---
514 265 €7 552 €3 783 €6 713 €---
614 551 €7 421 €3 652 €7 129 €---
714 842 €7 286 €3 517 €7 556 €---
815 139 €7 146 €3 377 €7 992 €---
915 441 €7 001 €3 233 €8 440 €---
1015 750 €6 852 €3 083 €8 898 €---
1116 065 €6 698 €2 929 €9 367 €---
1216 386 €6 538 €2 769 €9 848 €---
1316 714 €6 373 €2 604 €10 341 €---
1417 048 €6 203 €2 434 €10 846 €---
1517 389 €6 026 €2 257 €11 363 €---
1617 737 €5 844 €2 075 €11 893 €---
1718 092 €5 656 €1 887 €12 436 €---
1818 454 €5 462 €1 693 €12 992 €---
1918 823 €5 260 €1 492 €13 562 €---
2019 199 €5 053 €1 284 €14 147 €---
2119 583 €4 838 €1 069 €14 745 €---
2219 975 €4 616 €847 €15 359 €---
2320 374 €4 387 €618 €15 988 €---
2420 782 €4 150 €381 €16 632 €---
2521 198 €3 905 €136 €17 293 €---
TOTAL422 127 €180 703 €61 480 €241 424 €19 856 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 957 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768 €-5 957 €+8 725 €
2+2 768 €+1 657 €+1 111 €
3+2 768 €+1 773 €+995 €
4+2 768 €+1 892 €+876 €
5+2 768 €+2 014 €+754 €
6+2 768 €+2 139 €+629 €
7+2 768 €+2 267 €+501 €
8+2 768 €+2 398 €+370 €
9+2 768 €+2 532 €+236 €
10+2 768 €+2 669 €+99 €
11+2 768 €+2 810 €-42 €
12+2 768 €+2 955 €-187 €
13+2 768 €+3 102 €-334 €
14+2 768 €+3 254 €-486 €
15+2 768 €+3 409 €-641 €
16+2 768 €+3 568 €-800 €
17+2 768 €+3 731 €-963 €
18+2 768 €+3 898 €-1 130 €
19+2 768 €+4 069 €-1 301 €
20+2 768 €+4 244 €-1 476 €
21+2 768 €+4 424 €-1 656 €
22+2 768 €+4 608 €-1 840 €
23+2 768 €+4 796 €-2 028 €
24+2 768 €+4 990 €-2 222 €
25+2 768 €+5 188 €-2 420 €
Total+69 200 €+72 427 €+-3 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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