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Maison

Bien expiré
VilleLavaufranche (23)
Surface140m²
Coût Total120 540€
Loyer Annuel9 883€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 396,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 8 pièces, 3 chambres, 540 m² de terrain

Fiche Id-VIZ181462 : Idéalement située, cette maison de ville n'attend que vous pour révéler tout son charme ! Déjà équipée de double vitrage, elle constitue une base saine pour un projet de rénovation à votre image. Les travaux à prévoir vous offrent une liberté totale d'aménagement, idéale pour créer un intérieur unique, moderne et chaleureux. Elle dispose déjà de fenêtres en double vitrage, un atout non négligeable pour le confort thermique et acoustique. Le bien nécessite toutefois un rafraichissement permettant de repenser entièrement les espaces. Les travaux de rénovation à envisager constituent une opportunité rare de réinventer les volumes et les ambiances, afin de créer une résidence unique, à votre image. Avec son fort potentiel, cette maison peut devenir une résidence principale pleine de charme ou un excellent projet locatif. - Mentions légales : Proposé à la vente à 55500 Euros (Dont 11% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 50000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie G : 336 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 6440 et 8740 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Lavaufranche
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.320730, 2.272760
Total : 120 540€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 116 100€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9883€/an
Fourchette totale : 606€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7274€ - 13427€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 330 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-12 830€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-52 210€ (-76.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 622,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 065,59€
Coût de l'assurance :10 245,90€
Taxe foncière : 988,28€/an
Soit par mois : 82,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, déjà équipé de double vitrage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 140 m² de surface à vérifier
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 200€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 80€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 800€
    Mise à niveau plomberie: 140 m² × 20€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaufranche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 883 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 889 €
Revenus locatifs : +9 883 €
Charges déductibles : -65 889 €
Résultat foncier Année 1 : -56 006 €(Déficit de 56 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 289 €/an
Revenus locatifs : +9 883 €
Charges déductibles : -5 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34605.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 883 €65 893 €3 894 €-56 010 €21 400 €34 610 €34 610 €
210 080 €5 187 €3 789 €4 893 €--29 717 €
310 282 €5 079 €3 680 €5 203 €--24 513 €
410 488 €4 966 €3 568 €5 521 €--18 992 €
510 698 €4 850 €3 452 €5 847 €--13 144 €
610 911 €4 730 €3 332 €6 181 €--6 963 €
711 130 €4 606 €3 208 €6 523 €--440 €
811 352 €4 478 €3 080 €6 874 €---
911 579 €4 346 €2 948 €7 233 €---
1011 811 €4 210 €2 811 €7 601 €---
1112 047 €4 068 €2 670 €7 979 €---
1212 288 €3 923 €2 524 €8 366 €---
1312 534 €3 772 €2 374 €8 762 €---
1412 785 €3 616 €2 218 €9 168 €---
1513 040 €3 455 €2 057 €9 585 €---
1613 301 €3 289 €1 891 €10 012 €---
1713 567 €3 117 €1 719 €10 450 €---
1813 838 €2 940 €1 542 €10 898 €---
1914 115 €2 757 €1 359 €11 358 €---
2014 397 €2 567 €1 169 €11 830 €---
2114 685 €2 372 €973 €12 314 €---
2214 979 €2 169 €771 €12 810 €---
2315 279 €1 960 €562 €13 318 €---
2415 584 €1 745 €347 €13 840 €---
2515 896 €1 522 €124 €14 374 €---
TOTAL316 550 €151 619 €56 066 €164 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075 €-6 420 €+8 495 €
2+2 075 €0 €+2 075 €
3+2 075 €0 €+2 075 €
4+2 075 €0 €+2 075 €
5+2 075 €0 €+2 075 €
6+2 075 €0 €+2 075 €
7+2 075 €0 €+2 075 €
8+2 075 €+1 930 €+145 €
9+2 075 €+2 170 €-95 €
10+2 075 €+2 280 €-205 €
11+2 075 €+2 394 €-319 €
12+2 075 €+2 510 €-435 €
13+2 075 €+2 629 €-554 €
14+2 075 €+2 751 €-676 €
15+2 075 €+2 875 €-800 €
16+2 075 €+3 004 €-929 €
17+2 075 €+3 135 €-1 060 €
18+2 075 €+3 270 €-1 195 €
19+2 075 €+3 408 €-1 333 €
20+2 075 €+3 549 €-1 474 €
21+2 075 €+3 694 €-1 619 €
22+2 075 €+3 843 €-1 768 €
23+2 075 €+3 995 €-1 920 €
24+2 075 €+4 152 €-2 077 €
25+2 075 €+4 312 €-2 237 €
Total+51 875 €+49 480 €+2 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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