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Maison

VilleLavaufranche (23)
Surface140
Coût Total120 540
Loyer Annuel9 883
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 396,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 8 pièces, 3 chambres, 540 m² de terrain

Fiche Id-VIZ181462 : Idéalement située, cette maison de ville n'attend que vous pour révéler tout son charme ! Déjà équipée de double vitrage, elle constitue une base saine pour un projet de rénovation à votre image. Les travaux à prévoir vous offrent une liberté totale d'aménagement, idéale pour créer un intérieur unique, moderne et chaleureux. Elle dispose déjà de fenêtres en double vitrage, un atout non négligeable pour le confort thermique et acoustique. Le bien nécessite toutefois un rafraichissement permettant de repenser entièrement les espaces. Les travaux de rénovation à envisager constituent une opportunité rare de réinventer les volumes et les ambiances, afin de créer une résidence unique, à votre image. Avec son fort potentiel, cette maison peut devenir une résidence principale pleine de charme ou un excellent projet locatif. - Mentions légales : Proposé à la vente à 55500 Euros (Dont 11% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 50000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie G : 336 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 6440 et 8740 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Lavaufranche
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.320730, 2.272760
Total : 120 540
Prix d'acquisition : 55 500
Travaux : 60 600
Valeur du bien : 116 100
Frais de notaire : 4 440
Coût estimé : 4 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9883€/an
Fourchette totale : 606€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7274€ - 13427€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 330
Prix d'achat :55 500
Décote à l'achat :-12 830 (-18.8%)
Marge achat-revente :-52 210€ (-76.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 622,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 065,59
Coût de l'assurance :10 245,90
Taxe foncière : 988,28€/an
Soit par mois : 82,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, déjà équipé de double vitrage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 140 m² de surface à vérifier
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 200
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 80€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 200
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 800
    Mise à niveau plomberie: 140 m² × 20€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaufranche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 883 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 889
Revenus locatifs : +9 883
Charges déductibles : -65 889
Résultat foncier Année 1 : -56 006(Déficit de 56 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 606
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 289 €/an
Revenus locatifs : +9 883
Charges déductibles : -5 289
Résultat foncier Années 2+ : 4 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34605.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 88365 8933 894-56 01021 400 €34 610 €34 610 €
210 0805 1873 7894 893--29 717 €
310 2825 0793 6805 203--24 513 €
410 4884 9663 5685 521--18 992 €
510 6984 8503 4525 847--13 144 €
610 9114 7303 3326 181--6 963 €
711 1304 6063 2086 523--440 €
811 3524 4783 0806 874---
911 5794 3462 9487 233---
1011 8114 2102 8117 601---
1112 0474 0682 6707 979---
1212 2883 9232 5248 366---
1312 5343 7722 3748 762---
1412 7853 6162 2189 168---
1513 0403 4552 0579 585---
1613 3013 2891 89110 012---
1713 5673 1171 71910 450---
1813 8382 9401 54210 898---
1914 1152 7571 35911 358---
2014 3972 5671 16911 830---
2114 6852 37297312 314---
2214 9792 16977112 810---
2315 2791 96056213 318---
2415 5841 74534713 840---
2515 8961 52212414 374---
TOTAL316 550151 61956 066164 93221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 932
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075-6 420+8 495
2+2 0750+2 075
3+2 0750+2 075
4+2 0750+2 075
5+2 0750+2 075
6+2 0750+2 075
7+2 0750+2 075
8+2 075+1 930+145
9+2 075+2 170-95
10+2 075+2 280-205
11+2 075+2 394-319
12+2 075+2 510-435
13+2 075+2 629-554
14+2 075+2 751-676
15+2 075+2 875-800
16+2 075+3 004-929
17+2 075+3 135-1 060
18+2 075+3 270-1 195
19+2 075+3 408-1 333
20+2 075+3 549-1 474
21+2 075+3 694-1 619
22+2 075+3 843-1 768
23+2 075+3 995-1 920
24+2 075+4 152-2 077
25+2 075+4 312-2 237
Total+51 875+49 480+2 395
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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