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Maison à vendre

VilleLucé (28)
Surface100m²
Coût Total138 800€
Loyer Annuel13 174€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 28 m²), 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse, Pas de cave

A vendre pavillon proche grande surface, collège et lycée, pavillon de type IV situé au 19 rue d'Aquitaine 28110 Lucé composé de :

Au rez-de-chaussée : Palier, cuisine, séjour, WC et dépendance. 1er étage : 3 chambres, WC et SDB. Jardin et garage. Chaudière gaz à condensation (production chauffage et eau chaude) 100m² de surface habitable. Terrain d'environ 100 m² (division en cours). DPE : D GES : D . Année de construction : 1985.

PRIX : 100 000 Euros.

Les offres sont à adresser au siège de HABITAT EURELIEN OPH d'Eure et Loir 6 rue Jean Perrin 28300 Mainvilliers, avant le 13 novembre 2026.

Pour tous renseignements complémentaires, et toutes demandes de visites contacter le

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.435414, 1.449043
Total : 138 800€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 130 800€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13174€/an
Fourchette totale : 900€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 10803€ - 16064€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 156,85 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 685 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-115 685€ (-53.6%)
Marge achat-revente :76 885€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 734,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 999,42€
Coût de l'assurance :16 656,00€
Taxe foncière : 1 317,38€/an
Soit par mois : 109,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, évier, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état avec moisissures.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs avec peinture et réparation des surfaces abîmées.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et maintenance de la chaudière gaz à condensation.
Quantité: 1 chaudière
Raison: Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage existant.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, évier, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 3 chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€ (incluant fourniture et pose)
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 chaudière × 4000€ = 4000€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucé (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 291 €
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -37 291 €
Résultat foncier Année 1 : -24 117 €(Déficit de 24 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 491 €/an
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -6 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2717.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 174 €37 296 €4 512 €-24 122 €21 400 €2 722 €2 722 €
213 437 €6 374 €4 390 €7 063 €---
313 706 €6 248 €4 265 €7 458 €---
413 980 €6 119 €4 135 €7 862 €---
514 260 €5 984 €4 001 €8 275 €---
614 545 €5 846 €3 862 €8 699 €---
714 836 €5 702 €3 719 €9 133 €---
815 133 €5 554 €3 571 €9 578 €---
915 435 €5 401 €3 418 €10 034 €---
1015 744 €5 243 €3 260 €10 501 €---
1116 059 €5 080 €3 096 €10 979 €---
1216 380 €4 911 €2 927 €11 469 €---
1316 708 €4 736 €2 753 €11 971 €---
1417 042 €4 556 €2 572 €12 486 €---
1517 383 €4 370 €2 386 €13 013 €---
1617 730 €4 177 €2 194 €13 553 €---
1718 085 €3 978 €1 994 €14 107 €---
1818 446 €3 772 €1 789 €14 674 €---
1918 815 €3 560 €1 576 €15 256 €---
2019 192 €3 340 €1 357 €15 851 €---
2119 576 €3 113 €1 130 €16 462 €---
2219 967 €2 879 €895 €17 088 €---
2320 366 €2 636 €653 €17 730 €---
2420 774 €2 386 €402 €18 388 €---
2521 189 €2 127 €143 €19 062 €---
TOTAL421 961 €145 390 €64 999 €276 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 766 €-6 420 €+9 186 €
2+2 766 €+1 302 €+1 464 €
3+2 766 €+2 237 €+529 €
4+2 766 €+2 358 €+408 €
5+2 766 €+2 483 €+283 €
6+2 766 €+2 610 €+156 €
7+2 766 €+2 740 €+26 €
8+2 766 €+2 873 €-107 €
9+2 766 €+3 010 €-244 €
10+2 766 €+3 150 €-384 €
11+2 766 €+3 294 €-528 €
12+2 766 €+3 441 €-675 €
13+2 766 €+3 591 €-825 €
14+2 766 €+3 746 €-980 €
15+2 766 €+3 904 €-1 138 €
16+2 766 €+4 066 €-1 300 €
17+2 766 €+4 232 €-1 466 €
18+2 766 €+4 402 €-1 636 €
19+2 766 €+4 577 €-1 811 €
20+2 766 €+4 755 €-1 989 €
21+2 766 €+4 939 €-2 173 €
22+2 766 €+5 126 €-2 360 €
23+2 766 €+5 319 €-2 553 €
24+2 766 €+5 516 €-2 750 €
25+2 766 €+5 719 €-2 953 €
Total+69 150 €+82 971 €+-13 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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