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Maison - 10 pièce(s) - 249 m²

VilleAugerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve (45)
Surface249
Coût Total411 740
Loyer Annuel30 847
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 323 000 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 1 297,19 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Angélique Prin vous propose: Maison bourgeoise vivable de plain pied comprenant: entrée, salon, salle à manger, 1 chambre, salle d'eau / wc, cuisine, arrière cuisine, sous-sol, garage. Au 1er étage: palier, 4 chambres, salle de bains, wc. Au 2e étage: vaste palier, 3 chambres, un bureau, salle de bains / wc, le tout sur un terrain clos de 383 M² environ. Centre ville à pieds, écoles a proximité, gare RER D à 18 MN à pieds.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE B indice 95 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Angélique Prin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 514167527, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 249
  • Superficie terrain : 383
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 8
  • Nb. de pièces : 10
  • Nb. de salles de bain : 3
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Augerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Total : 411 740
Prix d'acquisition : 323 000
Travaux : 62 900
Valeur du bien : 385 900
Frais de notaire : 25 840
Coût estimé : 25 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2571€/mois
Loyer annuel estimé : 30847€/an
Fourchette totale : 2080€ - 3178€/mois
Fourchette annuelle : 24954€ - 38130€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,99 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :413 834
Prix d'achat :323 000
Décote à l'achat :-90 834 (-21.9%)
Marge achat-revente :2 094€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :411 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 061,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :120,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 181,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 640,25
Coût de l'assurance :36 027,25
Taxe foncière : 3 084,68€/an
Soit par mois : 257,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 570,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 438,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique B avec indice 95.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour pour confort moderne.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 3 salles de bain (2 rénovations complètes et 1 salle d'eau)
Raison: État 4/5 supposé - salles de bain en bon état mais nécessitent une mise à jour pour confort moderne.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises dans toute la maison.
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la sécurité et la fonctionnalité de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 900(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain (3 pièces): 3 × 8000€ = 24000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant 120 m²: 60€/m² × 120 = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture murs et plafonds 120 m²: 40€/m² × 120 = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 600
    Tableau électrique: 800€, 10 prises: 10 × 50€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:9 600
    Mise à jour plomberie maison: 9600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 847 €/an
Calcul : 2 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 411 740 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 441 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 656
Revenus locatifs : +30 847
Charges déductibles : -81 656
Résultat foncier Année 1 : -50 809(Déficit de 50 809 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 40 109
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 756 €/an
Revenus locatifs : +30 847
Charges déductibles : -18 756
Résultat foncier Années 2+ : 12 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 40109.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 323 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 950(65% de 323 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 635 €/an
Calcul : 209 950 € × 3,636% = 7 635
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 84781 66914 244-50 82310 700 €40 123 €40 123 €
231 46418 39613 87113 067--27 055 €
332 09318 01013 48414 083--12 972 €
432 73517 61013 08415 125---
533 39017 19512 67016 194---
634 05716 76612 24017 291---
734 73816 32211 79618 417---
835 43315 86211 33619 572---
936 14215 38510 85920 757---
1036 86514 89110 36621 973---
1137 60214 3809 85523 222---
1238 35413 8519 32524 503---
1339 12113 3038 77725 818---
1439 90412 7358 21027 168---
1540 70212 1487 62228 554---
1641 51611 5397 01329 977---
1742 34610 9096 38331 437---
1843 19310 2565 73032 937---
1944 0579 5805 05434 477---
2044 9388 8804 35436 058---
2145 8378 1553 62937 682---
2246 7537 4042 87939 349---
2347 6886 6272 10141 061---
2448 6425 8221 29642 820---
2549 6154 98846344 627---
TOTAL988 031382 684206 640605 34710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 605 347
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 478-3 210+9 688
2+6 4780+6 478
3+6 4780+6 478
4+6 478+646+5 832
5+6 478+4 858+1 620
6+6 478+5 187+1 291
7+6 478+5 525+953
8+6 478+5 872+606
9+6 478+6 227+251
10+6 478+6 592-114
11+6 478+6 967-489
12+6 478+7 351-873
13+6 478+7 745-1 267
14+6 478+8 150-1 672
15+6 478+8 566-2 088
16+6 478+8 993-2 515
17+6 478+9 431-2 953
18+6 478+9 881-3 403
19+6 478+10 343-3 865
20+6 478+10 817-4 339
21+6 478+11 304-4 826
22+6 478+11 805-5 327
23+6 478+12 318-5 840
24+6 478+12 846-6 368
25+6 478+13 388-6 910
Total+161 950+181 604+-19 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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