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Appartement 63m3

VilleLimoges (87)
Surface63m²
Coût Total96 400€
Loyer Annuel6 524€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 269,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 63m3 - 🏡 Opportunité d’investissement locatif – Excellente rentabilité 📈

Appartement composé de : ✨ 2 chambres ✨ Un grand salon lumineux ✨ Une cuisine équipée ✨ 2 balcons

🚗 Une place de parking et une cave complètent le bien.

💼 Idéal pour un investissement locatif : appartement actuellement loué meublé 700 €/mois charges comprises. ✔️ Locataires sérieuses et toujours à jour dans les loyers.

📊 Informations complémentaires : • DPE : C • Taxe foncière : 950 €/an • Charges : environ 150 €/mois

📍 Emplacement idéal : à côté de l’IUT, proche des bus 🚌 et de toutes les commodités 🛍️ ⏱️ Centre-ville de Limoges à moins de 10 minutes.

📩 N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations ou organiser une visite.

❌ Agences s’abstenir, merci.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.835180, 1.224980
Total : 96 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6524€/an
Fourchette totale : 433€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5200€ - 8186€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,67 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 160 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+17 840€ (+28.7%)
Marge achat-revente :-34 240€ (-55.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 064,25€
Coût de l'assurance :8 435,00€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 543,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise aux normes des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 100€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 275 €
Revenus locatifs : +6 524 €
Charges déductibles : -16 275 €
Résultat foncier Année 1 : -9 752 €(Déficit de 9 752 €)
Imputable sur revenu global : 9 752 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 275 €/an
Revenus locatifs : +6 524 €
Charges déductibles : -6 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 248 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 524 €16 279 €3 191 €-9 755 €9 755 €--
26 654 €6 193 €3 106 €461 €---
36 787 €6 105 €3 018 €682 €---
46 923 €6 014 €2 926 €909 €---
57 062 €5 920 €2 832 €1 142 €---
67 203 €5 822 €2 735 €1 381 €---
77 347 €5 721 €2 634 €1 626 €---
87 494 €5 617 €2 530 €1 877 €---
97 644 €5 509 €2 422 €2 135 €---
107 797 €5 398 €2 310 €2 399 €---
117 953 €5 282 €2 195 €2 670 €---
128 112 €5 163 €2 076 €2 948 €---
138 274 €5 040 €1 953 €3 234 €---
148 439 €4 912 €1 825 €3 527 €---
158 608 €4 781 €1 693 €3 827 €---
168 780 €4 644 €1 557 €4 136 €---
178 956 €4 504 €1 416 €4 452 €---
189 135 €4 358 €1 270 €4 777 €---
199 318 €4 207 €1 120 €5 110 €---
209 504 €4 051 €964 €5 453 €---
219 694 €3 890 €803 €5 804 €---
229 888 €3 724 €636 €6 164 €---
2310 086 €3 552 €464 €6 534 €---
2410 287 €3 374 €286 €6 914 €---
2510 493 €3 189 €102 €7 304 €---
TOTAL208 961 €133 249 €46 064 €75 712 €9 755 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 926 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 370 €-2 926 €+4 296 €
2+1 370 €+138 €+1 232 €
3+1 370 €+205 €+1 165 €
4+1 370 €+273 €+1 097 €
5+1 370 €+343 €+1 027 €
6+1 370 €+414 €+956 €
7+1 370 €+488 €+882 €
8+1 370 €+563 €+807 €
9+1 370 €+640 €+730 €
10+1 370 €+720 €+650 €
11+1 370 €+801 €+569 €
12+1 370 €+885 €+485 €
13+1 370 €+970 €+400 €
14+1 370 €+1 058 €+312 €
15+1 370 €+1 148 €+222 €
16+1 370 €+1 241 €+129 €
17+1 370 €+1 336 €+34 €
18+1 370 €+1 433 €-63 €
19+1 370 €+1 533 €-163 €
20+1 370 €+1 636 €-266 €
21+1 370 €+1 741 €-371 €
22+1 370 €+1 849 €-479 €
23+1 370 €+1 960 €-590 €
24+1 370 €+2 074 €-704 €
25+1 370 €+2 191 €-821 €
Total+34 250 €+22 714 €+11 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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