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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVic-sur-Cère (15)
Surface75
Coût Total92 180
Loyer Annuel6 533
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

iad France - Mathis Coubetergues vous propose: Appartement 75 m² à rafraîchir – Idéal investisseur / forte rentabilité locative.

Je vous propose cet appartement de 75 m², offrant un beau potentiel après rafraîchissement.

Disposition :

  • Grand salon lumineux
  • Deux chambres
  • Cuisine à équiper selon vos goûts
  • Salle d'eau
  • Parking VL couvert
  • Une cave

L'appartement nécessite des travaux de remise au goût du jour, ce qui vous permettra de le personnaliser entièrement ou d'optimiser l'aménagement.

Ses atouts :

  • Belle superficie
  • Gros potentiel après rénovation
  • Secteur recherché
  • Rentabilité locative intéressante une fois les travaux réalisés

Idéal investisseur ou primo-accédant souhaitant créer un logement à son image.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

AVIS DE VALEUR OFFERT!!

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 6 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 50 euros par mois (soit 600 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 375 et classe CLIMAT G indice 117. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathis Coubetergues mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AURILLAC sous le numéro 934864026, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vic-sur-Cère
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15800
Coordonnées : 44.971698, 2.614114
Total : 92 180
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 38 180
Valeur du bien : 88 180
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6533€/an
Fourchette totale : 433€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 5196€ - 8214€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :74 508
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-24 508 (-32.9%)
Marge achat-revente :-17 672€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 931,23
Coût de l'assurance :8 065,75
Taxe foncière : 653,28€/an
Soit par mois : 54,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 544,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 180(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:720
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-sur-Cère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 533 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 180 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 859
Revenus locatifs : +6 533
Charges déductibles : -42 859
Résultat foncier Année 1 : -36 327(Déficit de 36 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 927
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 679 €/an
Revenus locatifs : +6 533
Charges déductibles : -4 679
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14926.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 53342 8623 106-36 33021 400 €14 930 €14 930 €
26 6634 6003 0242 064--12 866 €
36 7974 5152 9392 282--10 584 €
46 9334 4272 8512 506--8 078 €
57 0714 3352 7592 736--5 342 €
67 2134 2412 6652 972--2 370 €
77 3574 1432 5673 214---
87 5044 0422 4663 462---
97 6543 9382 3623 717---
107 8073 8302 2543 978---
117 9633 7182 1424 246---
128 1233 6022 0264 521---
138 2853 4821 9064 803---
148 4513 3581 7825 093---
158 6203 2301 6545 390---
168 7923 0971 5215 695---
178 9682 9601 3846 008---
189 1472 8181 2426 330---
199 3302 6711 0956 660---
209 5172 5199436 998---
219 7072 3627867 346---
229 9022 1996237 703---
2310 1002 0304548 069---
2410 3021 8562808 445---
2510 5081 6761008 832---
TOTAL209 247122 50944 93186 73821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 738
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 372-6 420+7 792
2+1 3720+1 372
3+1 3720+1 372
4+1 3720+1 372
5+1 3720+1 372
6+1 3720+1 372
7+1 372+253+1 119
8+1 372+1 039+333
9+1 372+1 115+257
10+1 372+1 193+179
11+1 372+1 274+98
12+1 372+1 356+16
13+1 372+1 441-69
14+1 372+1 528-156
15+1 372+1 617-245
16+1 372+1 709-337
17+1 372+1 802-430
18+1 372+1 899-527
19+1 372+1 998-626
20+1 372+2 099-727
21+1 372+2 204-832
22+1 372+2 311-939
23+1 372+2 421-1 049
24+1 372+2 534-1 162
25+1 372+2 650-1 278
Total+34 300+26 021+8 279
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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